Crédit immobilier : les taux de septembre convergent sous les 1 %

Rien ne semble vouloir freiner la chute des taux des crédits immobiliers. Ceux qui emprunteront à plus de 1 % deviendront bientôt des exceptions, estiment les courtiers en crédit. Au mois d'août, les conditions avaient déjà battu de nouveaux records à la baisse, et ce pour le quatrième mois consécutif. Selon le Crédit Logement/ CSA, les taux d'emprunts (hors assurances et frais) ressortaient en moyenne à 1,17 % en août (1,23 % pour le neuf et 1,19 % pour l'ancien). La tendance baissière se poursuit, selon les premiers barèmes de septembre des principaux courtiers… Et chacun d'annoncer son record !

Baisse en un an de 40 % du coût d'un emprunt sur 20 ans

Le courtier Cafpi annonce un taux négocié de 0,85 % sur 25 ans, Empruntis brandit un 0,58 % sur 20 ans quand Credixia propose un taux de 0,35 % sur 10 ans et monemprunt.com 0,39 % sur 15 ans. De son côté, La Centrale de Financement pointe des baisses sur les maturités de 10 et 20 ans mais observe une certaine stabilité des conditions pour les autres durées. Enfin, VousFinancer relève encore quelques baisses en septembre, après la décrue du mois d'août, prenant l'exemple des taux d'appel (avant négociation) d'une grande banque, soit de 0,25 % sur 7 ans, de 0,6 % sur 15 ans et 0,8 % sur 20 ans. « L'exception devient la norme » , résume Arnaud Guilleux, président du courtier en ligne Monemprunt.

Emprunter sur 20 ans revient ainsi 40 % moins cher qu'en septembre 2018. Selon les calculs de VousFinancer, cela se traduit par une hausse de la capacité d'emprunt de 12.500 euros pour une mensualité de 1.000 euros. Ou permet de faire baisser sa mensualité de 50 euros par mois à 902 euros pour un crédit de 200.000 euros.

Moins d'écart entre les « bons dossiers » et les autres

Tous ces taux s'entendent hors assurances, coûts des sûretés et frais de dossier. Mais, souligne Monemprunt, les tarifs des assurances ont également baissé « de 15 à 20 % en moyenne ». Et les taux d'appel sont réservés aux « bons dossiers », avec des revenus élevés (80.000 euros par foyer) et un apport personnel d'au moins 15 %. Mais, note Philippe Taboret, directeur général adjoint de Capfi, l'écart des conditions entre les différents profils d'emprunteurs ne cesse de se resserrer. « Contrairement à ce qui se passe habituellement, les banques n'ont pas profité des congés estivaux pour remonter les taux et réguler les flux de demandes » , analyse pour sa part Sandrine Allonier, porte-parole de VousFinancer.

Vers des taux « zéro » ? Et pour les professionnels, rien ne semble pouvoir enrayer la tendance baissière, même si la marge de manoeuvre est plus faible. « Au vu des annonces de politiques monétaires et de la tendance du marché,l'ensemble des banques devrait s'aligner sur des taux inférieurs à 1 % d'ici la fin de l'année » , prédit Philippe Taboret. « Les signaux sont plutôt en faveur du maintien de cette dynamique positive pour les 6 mois à venir » confirme Ulrich Maurel, porte-parole d'Empruntis.

Pour comprendre cette évolution hors norme, il faut regarder du côté de la Banque centrale européenne (BCE) qui multiplie depuis 2010 les mesures pour maintenir ses taux directeurs les plus bas possible. Elle vient même d'abaisser son taux de dépôt, déjà négatif, frappant les liquidités excédentaires des banques. Ces dernières auront ainsi d'autant plus intérêt à prêter, même à bas coût, plutôt que de payer 0,5 % sur l'argent des dépôts inutilisé. Selon la Banque de France, d'autres forces plus structurelles tirent les taux vers le bas, comme le vieillissement de la population.

Durée moyenne de 19 ans

A cela s'ajoute une concurrence féroce entre les réseaux bancaires pour capter la meilleure clientèle avec des taux d'appel incroyablement bas. A ce jeu, plus guère de limites : le courtier Empruntis a réussi à négocier un taux de 0,07 % sur 7 ans pour un « excellent profil » .

Pour les autres clients, les banques sont également moins exigeantes, notamment sur le taux d'apport - près d'un primo-accédant sur deux bénéficie d'un financement à 100 % du bien acheté, selon Cafpi - ou sur la durée du prêt. La durée moyenne d'un crédit immobilier se stabilise depuis quelques mois à 19 ans, « à un niveau jamais observé par le passé », souligne le Crédit Logement.

L'exercice a bien sûr ses limites. Une montée des risques ou de nouvelles exigences en fonds propres pourraient contraindre les banques à durcir leurs conditions. Mais aucun signal en ce sens ne se manifeste à ce jour. Un crédit immobilier bancaire à taux zéro n'est plus une vue de l'esprit.

Des renégociations en hausse

C'est évidemment le bon moment pour renégocier son taux d'emprunt. VousFinancer constate d'ailleurs une nette reprise des demandes de renégociation depuis mars dernier. « Elles sont en hausse de 40 % par rapport à l'été 2018 et représentent 15 % des crédits accordés » , rapporte Sandrine Allonier. Même constat du côté de la Banque de France qui notait un taux de renégociation de 17,8 % en juin.

De cet environnement de taux exceptionnel surgissent de nouveaux records immobiliers : record de transaction, avec plus d'un million de ventes dans l'ancien en 2019, selon le site MeilleursAgents et, en termes de prix, Paris a dépassé les 10.000 euros le m² en moyenne, selon les chiffres des notaires.

Pouvoir d'achat en légère amélioration

Dans de nombreuses métropoles, la baisse des taux ne parvient pas à compenser la hausse des prix de l'immobilier. Selon le dernier baromètre de Cafpi, le pouvoir d'achat immobilier (pour 1.000 euros empruntés sur 20 ans), indique cependant quelques éclaircies, notamment à Reims (+2,69 %) et à Nice (+2,53 %). Mais ce pouvoir d'achat poursuit sa décrue dans la plupart des grandes villes, notamment à Lyon (-7,31 %), à Rennes (-4,74 %) (-7,36 %) ou à Toulouse (-4,52 %). Entre baisse du coût de l'emprunt et hausse des prix immobiliers, le match n'est pas terminé.

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-les-taux-de-septembre-convergent-sous-les-1-1131477