Emprunter en 2020 : ne sautez pas sans parachute !

Immobilier : le marché se contracte

Septembre 2020 n’a pas marqué le tournant historique tant attendu par les acheteurs sur le marché de l’immobilier. La baisse des prix n’est pas encore d’actualité bien que certains stagnent dans les grandes villes telles que Lille, Lyon ou Toulouse. Globalement, l’offre reste nettement plus faible que la demande, permettant aux vendeurs d’imposer leurs conditions sans négocier. Se Loger estime ainsi qu’il est 5,4 % plus cher d’acheter aujourd’hui qu’il y a un an à la même période.

Concernant le profil des heureux élus, le constat est sans appel : les dossiers acceptés sont ceux des profils les plus aisés, souvent à la recherche d’une pièce en plus ou d’une maison avec un jardin. L’attrait de la périphérie serait, selon le baromètre de Se Loger, particulièrement soutenu pour les villes de Bordeaux, Rouen, Strasbourg et Toulouse. Monemprunt.com a ainsi enregistré une hausse des demandes de prêt pour des logements hors des métropoles de plus de 20% ! En parallèle, les dossiers de financement des primo-accédants et des emprunteurs les plus modestes sont décortiqués scrupuleusement par les banques. Ces dernières recherchent un signe de solidité financière à travers de l’apport ou une enveloppe d’épargne. De quoi limiter un peu plus l’accès à la propriété.

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Les écarts de taux se renforcent

Cette tendance vers une sécurité renforcée des échanges ne date pas d’hier. Depuis janvier 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a resserré les conditions d'emprunt des banques limitant la durée à vingt-cinq ans maximum et imposant un taux d’endettement inférieur à 33%. En clair, même si une personne est en CDI confirmé avec un revenu de 2 000 euros mensuel net avant impôt, elle ne pourra pas rembourser plus de 666 euros par mois. Or dans de nombreuses villes, dont la capitale, il est aujourd’hui impossible de se loger à ce prix.

Les banques ont pourtant gagné une petite marge de manœuvre en juillet dernier. Le taux d’usure, c’est-à-dire le niveau maximum d’emprunt autorisé pour la banque en interne, a ainsi légèrement augmenté pour les emprunts à vingt ans. Malgré cette éclaircie, le nombre de dossiers refusés est toujours à la hausse. Les banques attendent des garanties et limitent les risques. Autre conséquence de cette politique : les écarts de taux se creusent selon les profils des acheteurs. L’Observatoire du crédit logement a ainsi estimé en août un taux moyen d’emprunt à 0, 91 % sur vingt ans pour les profils de la catégorie 1 (les meilleurs dossiers) contre 1,5 % pour les profils de la catégorie 4 (les moins bons dossiers). A cela s’ajoutent les différences de politiques commerciales pratiquées par les banques plus ou moins restrictives. Difficile pour un particulier de savoir à qui s’adresser pour obtenir des conditions d’emprunt sereines et attractives. Pourtant, il est encore possible de faire de bonnes affaires. Depuis la rentrée, les courtiers de Monemprunt.com ont ainsi déjà négocié le financement de deux projets sur 25 ans : un premier emprunt d’un couple sans enfant pour leur résidence principale à Rennes. Taux obtenu : 1,25%. Deuxième exemple d’un couple de deux actifs non cadres avec enfants, également pour leur résidence principale à Nîmes. Taux négocié : 1,50%. Bien sûr il s’agit seulement d’exemples à titre indicatif. A chaque particulier, sa banque et son taux !

Dans ce contexte de crises sanitaire et économique, il nous faut plus que jamais réinstaurer de la confiance entre les particuliers et les banques. C’est dans cet objectif que Monemprunt.com propose gratuitement aux particuliers, depuis le confinement, la remise d’une attestation de capacité d’emprunt. Le rôle du courtier n’a jamais été aussi important pour défendre les emprunteurs. Nous travaillons activement à sécuriser votre opération avant le grand saut !

Arnaud Guilleux, Président du courtier en ligne Monemprunt.com.

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