Calcul de la capacité d’emprunt

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Pour savoir quel montant consacrer à l'achat de votre résidence, il vous faut définir une enveloppe de prêt immobilier. Derrière cette appellation commune se cache le terme de capacité d'emprunt. Calculez votre capacité d'emprunt grâce à notre calculette gratuite et sans inscription.

Votre capacité d'emprunt, c'est la somme totale que vous êtes capable d'emprunter et de rembourser avec votre salaire. Cette capacité d'emprunt maximale, c'est le montant maximal de votre emprunt immobilier : Votre enveloppe totale.

Obtenez plus d'informations sur votre capacité d'emprunt ci-dessous : définition, calcul et modalités.

Lorsque l’on se lance dans un achat immobilier, neuf ou ancien, il est important de connaître l’enveloppe que l’on peut y consacrer. Concrètement, il s'agit de la question : “Combien je peux emprunter ?”.

Connaître sa capacité d’emprunt, c’est la première étape de votre projet immobilier. En sachant combien vous pourrez emprunter avec votre salaire et les charges qui pèsent sur vous, vous aurez une vision précise de l’aspect financier de votre projet d’achat. On se lance dans le calcul ?

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

On peut la définir comme le montant de l'emprunt que vous pouvez obtenir auprès d’une banque pour financer votre achat immobilier en tant qu’emprunteur. La capacité d’emprunt est donc un montant (plus précisément la somme maximale) que vous pouvez emprunter selon la composition de votre foyer, le montant de vos revenus mais aussi vos charges. Cette simulation de votre crédit immobilier se base donc sur votre salaire.

Les différences entre “capacité d’achat” et “capacité d’emprunt”

Il est important de ne pas confondre les notions de capacité d’achat et de capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt dont nous venons de donner une définition n’est qu’une composante de la capacité d’achat.

En effet, la capacité d’emprunt permet de déterminer la somme que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement bancaire pour financer tout ou une partie de votre achat immobilier. Mais d’autres éléments sont à prendre en compte pour valider votre budget et amener à l’achat. C’est le cas par exemple de votre apport personnel : Cette calculette vous permet de calculer votre capacité d'emprunt avec votre apport.

Si vous disposez d’une épargne que vous pouvez mobiliser pour votre projet immobilier, cela va permettre de diminuer la somme à emprunter auprès des banques. Autre élément à prendre en compte, la possibilité de bénéficier d’un prêt à un taux réduit voire nul.

Il existe en effet des dispositifs proposés par des partenaires privés ou par l’État comme le prêt à taux zéro ou PTZ +, l'Éco PTZ, le Prêt d'accession sociale (PAS), le Prêt conventionné ou les prêts départementaux. Enfin, il ne faut pas négliger les frais d’acquisition - appelés par abus de langage frais de notaire - que vous devez régler lorsque vous êtes acheteur.

Comment la capacité d’emprunt est-elle calculée ?

Votre capacité d'emprunt est calculée par rapport à votre salaire : Votre salaire net est additionné à votre emprunt. Puis l'ensemble est soustrait à vos charges.

La règle souvent en vigueur est que les banques accepteront de financer votre projet d’achat immobilier si votre taux d’endettement ne dépasse pas 33 % du total de vos revenus. Des exceptions à cette règle existent notamment lorsque vous disposez d’un reste à vivre élevé (c’est-à-dire que la somme à votre disposition une fois l’ensemble des charges réglées est importante et permet d’honorer les dépenses courantes sans mettre à mal l’équilibre budgétaire).

Les revenus de tous les membres du foyer sont pris en compte. Cela concerne donc l’emprunteur seul pour un achat si vous êtes célibataire mais aussi les revenus du co-emprunteur en cas d’achat en couple.

Voici tous les éléments servant à calculer sa capacité d'emprunt en vue d'un achat immobilier.

Calculer son prêt immobilier par rapport à son salaire

La simulation de votre crédit immobilier selon votre salaire se fait à partir de ces éléments :

Les revenus pris en compte pour déterminer la capacité d’emprunt :

• Les salaires nets imposables (ou la rémunération mensuelle des travailleurs non salariés) ;
• Les pensions de retraite pour les seniors qui ne sont plus en activité ;
• Les rémunérations issues des bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux ;
• Les éventuels revenus fonciers ;
• Les revenus de placements financiers (dividendes, etc.).

Afin d’avoir une vision claire de votre situation et de pouvoir disposer d’une capacité d’emprunt cohérente, les banques ne prennent pas en compte les revenus exceptionnels qui, par nature, ne sont pas garantis. Cela concerne par exemple les primes ou certaines prestations sociales.

Les charges prises en compte pour déterminer la capacité d’emprunt :

• Les crédits déjà en cours de remboursement ;
• Les éventuelles pensions alimentaires versées ;
• Les possibles charges récurrentes qui pèsent sur les ménages.

Faut-il calculer la capacité d'emprunt avec le salaire net ou brut ? Il faut prendre le salaire net imposable pour estimer votre capacité d'emprunt, c'est la donnée que les banques utiliseront.

La formule pour calculer sa capacité d'emprunt :

Pour connaître la capacité d'emprunt de votre prêt immobilier, appliquez la formule suivante :

Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) – frais de notaire

Pour estimer votre capacité d'achat, ajoutez votre capacité d'emprunt à votre apport personnel, puis déduisez les frais de notaire.

Il est important de noter que tous les établissements bancaires n’ont pas la même façon d’évaluer la capacité d’emprunt.

Du côté des revenus, les allocations familiales, les allocations logement et les éventuelles commissions pour des professions avec une part de rémunération variable seront parfois intégrées dans le calcul de l’endettement. Parfois non. Cette différence dans l’approche du calcul de la capacité d’emprunt peut entraîner un refus de crédit, car aboutissant à un taux d’endettement trop important. Il est donc important de mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires si vous recherchez un crédit en utilisant un comparateur de prêt immobilier.

Cette formule permet d'évaluer sa capacité d'emprunt dans le cadre d'un achat neuf ou ancien, de manière indifférée. 

Combien puis-je emprunter seule ? Voici un exemple de capacité d'emprunt pour une personne seule avec un salaire annuel net imposable de 30 000 € (avec 1200 € de charges annuelles) :

Combien puis-je emprunter en couple ? Voici un exemple deuxième exemple de capacité d'emprunt pour un couple avec un salaire annuel net imposable de 65 000 € (avec 6000 € de charges annuelles) :

Quand faut-il calculer sa capacité d'emprunt ?

La définition de votre capacité d’emprunt (communément appelé pouvoir d'emprunt ou capacité d'investissement) est une étape clé pour un projet immobilier. La détermination de votre budget doit si possible être réalisée avant de vous lancer dans la recherche d’un bien et surtout avant toute proposition d’achat.

Pourquoi ? En évaluant en amont la somme d’argent dont vous pouvez disposer pour acheter une maison ou un appartement, vous allez mieux cibler votre recherche. En prenant en compte vos besoins et vos critères personnels, vous pourrez y ajouter l’aspect “financier” avec un budget estimatif précis.

Faire le test de votre capacité d'emprunt immobilier, c’est avoir une démarche de planification. Vous pourrez en profiter pour évaluer les aides financières existantes auxquelles vous avez le droit, chercher un établissement pour obtenir un crédit au meilleur taux et même comparer les offres d’assurance de prêt. En résumé, définir sa capacité d’emprunt en amont constitue une vraie fondation pour un projet d’achat immobilier serein.