Déduire son mobilier des frais de notaires : Comment optimiser !

Les frais de notaire (comprenez plus globalement les frais d’acte, qui encadrent une vente immobilière) représentent une somme importante. De 2 à 3 % du prix d'achat total dans un logement neuf et jusqu’à 7 ou 8 % pour un logement ancien, ils peuvent être réduits. Notamment en jouant sur le mobilier et sa valeur lorsque vous achetez.

Distinguer valeur mobilière et immobilière pour réduire les frais de notaire

Si vous achetez un bien meublé ou partiellement meublé, il est possible de déduire le prix du mobilier de la valeur totale du bien. Quel est l'intérêt de le faire ? Car c’est précisément cette valeur (sans les meubles) sur laquelle est calculé le montant des frais d’acte (les frais de notaire).

Puisque les meubles ont une valeur, et que les taxes liées à l’immobilier n’ont pas à s’appliquer à ces biens mobiliers, autant les “sortir” du calcul. Des belles économies sont possibles, au-delà de 1000 € pour l’achat d’un bien dont la valeur est de 300 000 € par exemple (voir ci-après notre tableau de projection des économies possibles avec la déduction du mobilier des frais de notaire).

Pour rappel, les frais d’actes se décomposent comme suit :

• La taxe de publicité foncière (TPF) : taxe variable selon le département et l'ancienneté du bien.
  Les frais d'assiette et de recouvrement : pourcentage de la TPF lié au département.
  Les frais et débours : frais de dossier pour l'élaboration de l'achat (ex : consultation du cadastre).
  La rémunération du notaire : paiement réglementé pour le service notarial, avec possibilité de remise.

Cumulés, ces frais et taxes pèsent jusqu’à 7 ou 8% dans l’ancien.

Comment procéder pour déduire les meubles et leur valeur des frais de notaire ?

Pour être parfaitement en règle avec l’administration fiscale, mais aussi pour bien encadrer la mutation, la prise en compte des meubles et de leur valeur doit se faire en suivant les étapes suivantes.

Listez le mobilier : ce listing peut inclure la cuisine, l'électroménager, des étagères dans le garage, des meubles de jardin, des accessoires de piscine, etc.

Évaluez la valeur de chaque meuble : utilisez les factures pour déterminer leur valeur initiale. Pensez à ajuster cette valeur en fonction de l'usure. Si vous n’avez pas de factures, réalisez vous-même une évaluation honnête du mobilier.

Déduisez la valeur totale du mobilier du prix de vente : Il n'est pas nécessaire de déclarer cette déduction au Trésor Public, mais gardez vos justificatifs car ils peuvent être demandés. Cette déduction affecte le calcul de l'impôt sur la plus-value lors de la revente.

La liste du mobilier doit être annexée par le notaire au compromis de vente. Ainsi, elle va fixer contractuellement la liste des meubles que le vendeur laisse et faire baisser les frais de notaire payés grâce à un calcul posé, vérifiable en cas de contrôle.

Quel mobilier déduire des frais de notaire ?

Pour bénéficier des avantages liés à la déduction de la valeur des meubles lors de l'achat d'un bien immobilier, il est essentiel de dresser, comme nous venons de le voir, une liste détaillée. Mais tous les meubles ne sont pas éligibles à cette déduction.

On distingue les “meubles meublants” des “meubles attachés à perpétuelle demeure”

Les meubles meublants sont des éléments qui peuvent être retirés facilement du bien. Selon l’article 534 du Code civil, cela inclut par exemple l'électroménager comme la hotte de la cuisine, le four, le lave-vaisselle, le lave-linge, le réfrigérateur, et même des appareils démontables tels que les radiateurs ou climatiseurs. La literie ou les meubles d’ornement tels que tables, chaises, placards hauts et bas sont inclus. Dehors, cela intègre le mobilier de jardin, le matériel d’entretien, le jacuzzi, etc.

Les meubles attachés à perpétuelle demeure sont eux des éléments intégrés de manière permanente à la propriété. Les miroirs fixés, les cheminées, les sanitaires, ou encore les volets extérieurs ancrés aux murs. Leur valeur est liée à celle du bien.

À savoir : le vendeur doit vous fournir une liste précise de ce qui est inclus avec le bien, avec une estimation de la valeur de chaque élément, en tenant compte de leur usure. Si le vendeur possède des objets de valeur qui sont cédés dans la vente, il est recommandé de faire estimer ces objets par un commissaire-priseur pour éviter les malentendus et une valorisation incohérente (trop élevée ou trop basse).

Quel montant de mobilier maximum peut-on déduire des frais de notaire ?

Si le prix total du mobilier est séparé de la vente, il est possible de déduire jusqu'à 5 % de la valeur du bien sans justificatif. Il s’agit là d’une tolérance, une sorte de forfait. Au-delà (jusqu'à 10% par exemple), si l’évaluation du mobilier est cohérente, il convient de tenir une liste avec le détail des prix pouvant être justifiés de manière très précise.

Concrètement, combien cela représente ? Prenons l’exemple d’un bien dans lequel on retrouve du mobilier avec une valeur qui équivaut à 5%. Cette part, déduite du prix d’achat, va entraîner des économies sur les frais d’acte.

Soyez prudent et veillez à ce que le vendeur ne surestime pas la valeur du mobilier pendant son inventaire afin d'éviter d'attirer les suspicions de l'administration fiscale. Prenez le temps, avec lui et l’aide d’une agence dans le cas d’une vente avec un professionnel, de bien rédiger cette liste. Elle possède en effet une double valeur, à la fois fiscale et contractuelle.