Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier. Vous l'avez peut-être même trouvé. Mais vous avez un doute sur votre capacité d'emprunt. La peur de ne pas réussir à le financer préoccupe beaucoup d'emprunteurs. Monemprunt.com vous explique comment réussir à augmenter sa capacité d'emprunt si cela est nécessaire. 

Comment savoir combien je peux emprunter pour mon crédit immobilier ?

Commençons par une définition de la capacité d’emprunt avant de nous intéresser aux solutions pour l’augmenter. On désigne par capacité d'emprunt le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque à l’aide d’un ou de plusieurs crédits (crédits immobilier et crédits à la consommation). 

Dans le cas de l’achat d’une maison ou d’un appartement, la capacité d’emprunt est par conséquent le montant que vous pouvez obtenir auprès d'une banque pour financer votre projet d'achat immobilier, au regard des éventuels prêts que vous remboursez déjà ou non.

Attention, vous n'êtes pas le décideur de votre capacité d'emprunt. C'est votre banquier qui la déterminera avec vous, et votre courtier en premier lieu si vous passez par les services d’un intermédiaire comme MonEmprunt.com. Pour cela, il faut confronter vos revenus et vos dépenses (charges), pour calculer votre taux d’endettement actuel. On obtient ensuite - si votre taux d’endettement n’est pas encore à la limite - votre capacité d’emprunt.

Le calcul de la capacité d’emprunt, première étape

Le taux d'endettement exprime la part du revenu consacrée aux remboursements des prêts. Ce taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 à 35% des revenus disponibles du foyer. Un chiffre symbolique pour les banquiers qui est longtemps resté comme un simple principe de bon sens. Mais depuis 2020 et les règles devenues contraignantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), il est obligatoire pour les banques de ne pas financer de projets au-delà d’un taux d’endettement de 35%, assurance de prêt incluse. Lorsque l’on atteint un taux d’endettement de 35%, alors on touche le plafond de son endettement possible. Vous suivez ? Le taux d'endettement maximum correspond à votre capacité d'emprunt.

Ce taux peut être dépassé - dans certaines circonstances - car les banques ont le droit à un certain pourcentage de dérogations. Ainsi, un emprunteur ayant un revenu conséquent pourra atteindre 40% de taux d'endettement. Cela s’explique car les charges fixes et variables n’augmentent pas de manière linéaire selon le revenu de l'emprunteur. Le reste à vivre pour un haut revenu sera alors plus important, lui permettant de voir sa capacité d’emprunt augmenter.

Vous connaissez votre taux d’endettement actuel et sa valeur maximale (capacité d’emprunt) ? Alors, si cette somme ne vous permet pas d’acheter le bien immobilier que vous souhaitez, voici nos solutions pour augmenter cette capacité.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est le fruit d’un calcul complet, prenant en compte l’ensemble des revenus de votre foyer ainsi que les sorties d’argent. Nous n’allons pas ici détailler une première possibilité pour faire croître sa capacité d’emprunt : celle qui consiste à augmenter ses revenus. Mécaniquement, avoir un salaire en hausse va donner de l’ampleur à votre capacité d’emprunt.

Évoquons plutôt les pistes à suivre en ce qui concerne les charges : les réduire, c’est aussi amplifier votre capacité à emprunter.

• Remboursez tous vos crédits en cours : en soldant vos crédits, vous allez réduire les charges qui pèsent sur votre ménage et doper votre capacité à emprunter. Selon le taux auquel ont été accordés les crédits en cours, les solder intégralement ou partiellement avec de l’épargne peut vous faire gagner de l’argent ;
• Réduisez vos charges fixes : les factures d'eau ou d’électricité, le loyer ou les assurances, les impôts, toutes ces dépenses sont des charges fixes. Vous pouvez les réduire ! En changeant de fournisseur d’énergie et en consommant moins, en louant un bien plus petit ou encore en comparant les produits d’assurance santé et habitation ;
• Faites un rachat de crédits : le rachat de crédits consiste à faire racheter un prêt en cours de remboursement par une banque. L’intérêt ? Lorsque cette dette est associée à un nouveau prêt (comme un prêt immobilier), on parle de regroupement de crédits et les conditions peuvent être améliorées. Un prêt octroyé avec un taux élevé il y a plusieurs années peut être couplé avec un nouveau crédit immobilier et voir son coût être réduit, ce qui agit sur la capacité d’emprunt.

Outre les actions que vous pouvez réaliser sur vos charges, c’est aussi au moment du montage du dossier que certaines décisions peuvent amener à une hausse de la capacité d’emprunt.

• Jouez avec la durée d'emprunt : si votre taux d'endettement maximal est atteint sur une durée de 20 ans, essayez sur 25 ans. Il est possible d’aller au-delà, mais il s’agit une nouvelle fois d’une dérogation aux critères HCSF pour les banques ; 
• Augmentez votre apport immobilier : si vous êtes en phase de préparation d’un achat immobilier, avec l’envie d’acheter dans plusieurs mois ou plusieurs années, constituez-vous une épargne. En faisant l’effort de placer chaque mois une somme d’argent pour ce projet, vous faites coup double : vous créez un apport et vous montrez aux banques que vous savez faire preuve d’anticipation, avec une gestion solide.
• Vérifiez votre éligibilité aux prêts aidés : une solution souvent négligée et pourtant très utile pour augmenter sa capacité d’emprunt consiste à solliciter des prêts aidés pour réduire le crédit bancaire. Du prêt à taux zéro en passant par les prêts aux conditions bonifiées pour les ménages modestes, demandez-les si vous êtes éligible.

Attention dans votre quête d’optimisation de votre rapport revenus/charges ! Il s’agit d’un projet dans la durée : soigner son profil d’emprunteur est une chose, mais vous allez ensuite devoir honorer le remboursement pendant 15, 20 ou 25 ans.

Les précautions à prendre avant de faire croître sa capacité d’emprunt

Un crédit immobilier ne doit pas être objet de privations trop grandes dans votre quotidien. Ne vous engagez pas à rembourser une mensualité qui s'avère beaucoup plus élevée que votre loyer, même si votre capacité d’emprunt vous le permet. C'est ce qui s'appelle le saut de charge.

Il est important de ne pas bousculer votre niveau de vie et de ne pas prendre de décisions trop radicales dans l’objectif unique d’augmenter votre capacité d’emprunt.

Le banquier sera en principe attentif à ce critère. Il pourra donc estimer qu'il sera difficile d'assurer votre mensualité en vertu du saut de charge trop important. N'oubliez pas qu'une dépense imprévue peut survenir. Avoir une épargne rassurera grandement l'organisme prêteur si le saut de charge s'avère conséquent.

Les paramètres pour effectuer un crédit immobilier sont complexes. Monemprunt.com est là pour vous accompagner dans votre recherche de financement si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier. N'hésitez pas à faire une estimation en quelques clics et à solliciter nos conseillers pour un accompagnement complet.