Boostez votre investissement locatif avec le dispositif fiscal Denormandie

Afin d’accélérer la rénovation de certains bâtiments vides ou dans un état de délabrement avancé, une nouvelle aide fiscale a fait son apparition : le dispositif Denormandie (du nom du ministre de la Ville et du Logement qui l’a porté, Julien Denormandie). Il vise à remettre sur le marché des biens laissés de côté par les investisseurs. Une opportunité à saisir ?

Remettre sur le marché des biens rénovés

La France compterait environ 3 millions de logements vacants selon les données de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Un chiffre qui recense aussi bien les logements vides entre deux locations que ceux « laissés à l’abandon », et en dehors de toute mise sur le marché. Ce nombre est en croissance régulière. Paradoxal alors que la pénurie de logements est bien réelle dans certaines zones dites « tendues ».

À ce phénomène s’ajoute celui du vieillissement du parc immobilier, certains biens sont maintenant totalement en dehors des bonnes pratiques en matière de consommation d’énergie. D’autres sont vétustes et nécessitent un effort de rénovation, pas toujours réalisé par les propriétaires bailleurs.

Le constat final est celui d’un pays dans lequel le parc immobilier n’est pas optimisé. C’est dans cette logique que le dispositif Denormandie arrive, avec les autres solutions déjà connues et accessibles (loi Pinel, loi Malraux, prêt à taux zéro et autre déficit foncier).

Investissement Denormandie : les avantages fiscaux

L’aide fiscale s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier ancien pour le mettre en location. Celui-ci doit se situer dans une zone qui comprend de nombreux logements vides ou vétustes. Ainsi, le bien doit faire partie d’une commune au sein de la liste des 222 villes qui ont signé les conventions « cœurs de ville ». À défaut, il doit se situer dans une commune qui bénéficie de l’accompagnement par l’Etat baptisé Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Il est obligatoire de mobiliser 25% de la dépense totale liée à l’acquisition en travaux de rénovation (avec un montant d’achat plafonné à 300 000€ / an et 5 500 € / m²). Deux opérations au maximum sont autorisées chaque année.

En faisant cet effort et en répondant à cette incitation de l’investissement dans le locatif existant, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt, identique à celle offerte par le Pinel ancien.

• 12 % du prix de revient du bien (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux) en réduction d’impôt pour un engagement de louer pendant 6 ans.
• 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans.
• 21% du prix de revient du bien pour la prolongation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans au total.

Ce « Denormandie » est-il complémentaire au dispositif Pinel ancien ou est-ce un nouveau rajout fiscal ?

Le dispositif Denormandie apporte une vraie simplification. Le Pinel ancien n’a jamais produit les effets escomptés, poussant à acheter un bien proche d’une ruine et obligeant les investisseurs à en faire un logement modèle (du fait de critères de salubrité et de performance énergétique à atteindre). Peu attractif, complexe, donc peu utilisé.

Ici, tout est plus simple à mettre en place. Mieux, avec des zones ciblées variées, et notamment les centres des villes moyennes, il est possible de réaliser un investissement financier intéressant tout en réalisant une « bonne action » en faveur du logement en France.

Investir en Denormandie : les atouts du dispositif

Ce dispositif d’incitation à l’achat et à la rénovation repose sur une règle : plus votre engagement est long et plus l’avantage fiscal est intéressant ! Alors n’y voyez pas ici l’opportunité de faire un « coup » ou encore de placer de l’argent disponible si vous en avez besoin rapidement. Choisir la loi Denormandie suppose une vision sur la durée. Il peut s’agir d’une réponse à votre objectif de placement, et d’une opération que vous pouvez financer à l’aide d’un crédit bancaire pour diversifier votre patrimoine.

• Le dispositif cible des centres-villes avec une liste de communes précise. Une opportunité d’acquérir un bien dans une zone géographique que vous n’aviez pas encore envisagé. Des bassins d’emploi puissants comme de petites communes séduisantes figurent dans les listes. Vous voulez de la diversité dans votre patrimoine ? C’est le moment de vous lancer.
• La réduction d’impôt est importante et permet d’optimiser la fiscalité de votre foyer selon vos projets. 6 ans, 9 ans voire 12 ans, l’horizon de placement dépend de votre effort et de ce que vous souhaitez faire du bien.
• En investissant dans un bien qui nécessite des travaux et qui est situé dans un quartier amené à se développer, vous misez sur l’avenir… avec un objectif de plus-value in fine. Pour compléter d’autres placements immobiliers (résidence principale et premier bien locatif notamment), le dispositif Denormandie est à considérer.

En proposant de casser les règles habituelles d’octroi des aides financières qui reposent sur un zonage, le dispositif Denormandie vise à adapter la politique du logement aux besoins réels. Un pas en avant pour dynamiser le marché et rendre attractifs certains biens que les acquéreurs n’auraient jamais considérés avant. De beaux placements sont possibles, à optimiser avec un crédit bancaire sur-mesure, au meilleur taux et aux meilleures conditions possibles. 

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