Être loueur en meublé professionnel (LMP)

Afin de se constituer un patrimoine, beaucoup de Français optent pour un investissement dans l'immobilier locatif. Différentes options s'offrent à vous. Monemprunt.com vous explique les avantages du statut de loueur en meublé professionnelle (LMP).

Une LMP, c'est quoi ?

La LMP est considérée une activité commerciale. L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions. Le régime fiscal de la location meublée professionnelle s'exerce sur des logements comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation par un locataire.

Cela amène un statut recherché par les bailleurs, car fiscalement plus intéressant. De manière générale le loueur en LMP n'est plus obligatoirement inscrit au registre des commerces et des sociétés depuis le 9 février 2018.

Il doit aussi respecter les conditions suivantes :

• les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année),
• ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

Les avantages fiscaux d'une LMP

Pour l'Impôt sur le revenu

Contrairement aux locations nues qui sont soumises aux revenus fonciers, les LMP doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur :

• impôt sur le revenu pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
• impôt sur les sociétés,
• micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 €

C'est une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise). Les charges peuvent être déduites du loyer perçu pour leur montant réel . Le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.

Imputation des déficits

Vous pouvez imputer vos déficits sur le revenu global. Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. Cela est possible si vous devenez LMP seulement à la livraison de l'immeuble.

Exonération des plus-values de cession

L'exonération est totale lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis plus de 5 ans.

L'exonération est seulement partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

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