Investissement locatif : dans quelles communes investir en 2021 ?

Sur le marché de l’immobilier locatif, la crise sanitaire n’apparait pas comme une difficulté. Bien au contraire ! Pour Loïc Petit, les deux dernières années sont des années records : « Les prix moyens continuent d’augmenter au même rythme que l’évolution du marché. Les particuliers se dirigent de plus en plus en dehors des grandes villes, pour investir ou anticiper un projet comme la retraite. Et depuis trois ans, le meublé a pris de l’ampleur. Les stratégies d’acquisition se précisent. Elles s’orientent sur les petites surfaces, les colocations ou la location saisonnière ».

Contrairement aux idées reçues, la motivation première de l’achat d’un bien immobilier locatif n’est pas celle qu’on imagine : « Les particuliers ne recherchent pas la rentabilité en premier, indique l’expert. Mais elle pèse tout de même dans la balance pour déterminer la faisabilité du projet. Car l’achat locatif impacte nécessairement l’effort d’épargne. La rentabilité moyenne en France est de 4 %, mais le souhait optimal est de se rapprocher des 6 à 8 % pour atteindre un quasi autofinancement ».

5 communes où investir à proximité des grandes villes

Entre proximité des grandes villes et confort de vie, les communes aux abords des métropoles – de 20 000 à 150 000 habitants – offrent une rentabilité brute et un prix médian au mètre carré plus qu’intéressants. « Aujourd’hui, pour les 20 plus grandes villes de France, ce ne sont plus les agglomérations principales qui attirent le plus. Les communes limitrophes peuvent davantage progresser en termes de prix et de valorisation, que la ville elle-même », précise le courtier de Monemprunt.com.

Mérignac en plein expansion

L’attractivité de la métropole bordelaise ne cesse de croître. Idéalement située, Mérignac permet notamment de rejoindre le centre-ville bordelais en vingt minutes grâce aux transports en commun et offre un accès direct à l’aéroport international. Dans cette commune où le prix de l’immobilier a bondi de 9,6 % en un an, la rentabilité locative brute se trouve parmi les plus élevées aux côtés de Pessac et de Talence. Loïc Petit relève son principal intérêt : « On est dans une situation où il y a autant de propriétaires que de locataires, ce qui signifie qu’il y a de la demande. Il faut y voir une plus-value sur les trois prochaines années car la hausse des prix continue ».

Villeurbanne, la ville étudiante près de Lyon

La proximité immédiate avec Lyon et ses universités permettent à Villeurbanne de proposer un cadre de vie dynamique ainsi que des prix plus attrayants que la ville aux deux collines. « Elle dispose d’une localisation et des prix plus intéressants que certains quartiers de Lyon ! », affirme l’expert. De nombreux investisseurs se reportent sur cette commune aux 150 000 habitants et dotée d’un marché composé de résidences principales. Si le prix médian du mètre carré est supérieur aux autres villes de la couronne lyonnaise, sa rentabilité locative à près de 5 % demeure une valeur sûre malgré une tension immobilière croissante. « Pour Villeurbanne, il faut prendre en compte, non seulement la rentabilité locative, mais aussi la plus-value à la revente et la hausse des prix en cours ».

Aix-en-Provence, une pépite aux abords de Marseille

Aix-en-Provence sort aussi du lot avec son centre-ville historique et prestigieux ! Située à 35 km de Marseille, la cité aixoise accueille aussi bien les étudiants toute l’année que les résidents ponctuels pendant la période estivale. « La tension locative n’est pas un frein à l’investissement immobilier, au contraire, elle favorise la location. Mais il est plus difficile d’accéder à la propriété car les prix des biens sont assez élevés ». Sa rentabilité locative brute se rapproche des 5 % avec un prix médian de 5 398 euros le mètre carré.

Fougères, une forte progression autour de Rennes

Alors qu’elle accueille depuis peu la LGV directement reliée à Paris en 1h20, Rennes et sa banlieue attirent les investisseurs. Les prix à l’achat ont grimpé de 10 % sur un an. Selon l’expert, cette ville secondaire située à 45 minutes en voiture a des atouts : « Elle est rentable car le prix d’acquisition est peu élevé et il y a moins de demandes d’investissement. Toutefois, il faut savoir se démarquer et innover pour mettre en avant son bien ». Avec une rentabilité brute d’à minima 7 % au premier trimestre 2021, et une faible tension locative, elle est de loin la commune la plus attractive autour de Rennes en ce moment.

Montauban autour de Toulouse : à surveiller de près !

A moins d’une heure de la ville rose, Montauban présente une rentabilité brute de 6 %. « Une ville comme celle-ci mérite une étude de marché à part entière sur le locatif, indépendamment de Toulouse », analyse le courtier de Monemprunt.com. En termes de performances financières, la commune se trouve parmi les plus intéressantes. Ses atouts ? Son centre-ville historique et ses prix raisonnables à l’achat. A date, le prix médian du mètre carré est de 2 000 euros contre 3 000 euros à Colomiers ou Tournefeuille dans la couronne toulousaine.

« Le contexte actuel est donc un atout sur le marché locatif, il permet de trouver une rentabilité plus importante dans des villes plus secondaires tout en louant facilement. Les taux d’emprunt sont extrêmement bas et permettent de financer un locatif à moindre coût, avec une rentabilité nette d’emprunt plus forte. C’est un bon moment pour acheter ! », conclut l’expert.