Construire en Corse

Votre rêve est de construire votre maison en Corse ? Contrairement aux idées reçues, l’île de Beauté n’est pas réservée uniquement qu’aux ménages les plus fortunés. Il faut y composer avec certaines contraintes locales, mais il est tout à fait possible pour un budget modeste de bâtir une maison avec un coût au mètre carré qui ne s’envole pas. À proximité des agglomérations existantes ou au contraire en pleine montagne ou sur le littoral - et malgré une pression sur le foncière importante - même les primo-accédants peuvent réaliser leur projet.

La pression foncière en Corse

La Corse connaît depuis plusieurs années un accroissement significatif des prix des terrains et des logements. En ce qui concerne le marché de la construction à proprement parler, le coût du foncier a été marqué par une forte hausse entre 2006 et 2011 (entre 30 % et 50%). Ce n’est pas une surprise, en Corse, on manque cruellement de terrains à bâtir. Pourquoi ? Car beaucoup de communes sont soumises aux règles de la loi littoral et/ou de la loi montagne. Ces lois induisent des limites qui rendent la constructibilité limitée voire impossible. Alors les prix des terrains – lorsqu’ils sont disponibles - augmentent dans certaines zones.

Les logements individuels qui fleurissent ne se situent pas dans des zones avec une forte demande, mais le plus souvent dans des espaces plus reculés et isolés, pour une qualité de vie accrue. « La dynamique de construction de logements lors de la dernière décennie ne s’est pas portée sur les bassins de vie les plus importants de la région. Les communautés d’agglomération de Bastia et d’Ajaccio, qui représentent 44 % de la population corse, n’ont vu se construire que 21 % des logements sur cette période » peut-on lire dans le rapport sur la pression foncière en Corse édité par la préfecture en 2017 . La « faute » à une part important de construction de résidences secondaires.

La Corse, terre de résidences secondaires

Si vous avez un projet de construction en Corse, il y a de fortes chances que celui-ci concerne un logement secondaire. Sur l’île, les résidences secondaires représentent 30 % des logements (soit 69 000 unités). Il s’agit du taux le plus élevé constaté en France, loin devant les régions Languedoc-Roussillon et PACA (avec 22 et 17%).

Mais attention, cela ne signifie pas que les Corses soient privés de logements par des résidents qui ne viendraient que pendant les périodes de vacances occuper leur bien. En effet, nombreux sont les Corses à posséder également une maison secondaire sur l’île, en plus d’une maison de village, véritable spécificité locale. On estime que 50% des résidences secondaires de l’île appartiennent à des résidents corses.

Si vous avez envie de construire une résidence secondaire en Corse, sachez que certains secteurs sont plus difficiles d’accès, notamment avec un prix pour le terrain très élevé. C’est le cas par exemple dans l’extrême sud, à Balagne, dans la plaine orientale et à Valinco. Par opposition, certains villages situés sur les hauteurs peinent à conserver un nombre d’habitants importants, et constituent des alternatives intéressantes pour construire à moindre coût.

Une idée des prix ? Dans la baie de Saint-Cyprien, au bord de l'eau, un terrain de 1 700 m² peut se vendre plus de 350 000 €. Plus abordable, un terrain de 1000 m² en lotissement à proximité de l’île Rousse se vendra 185 000 €, tandis que dans le village de Coggia, pour 70 000 € seulement, vous pourrez vous offrir le plus grand terrain avec 1 800 m².

Construire en Corse : les différents types de logements

Selon votre projet et notamment votre budget, vous pouvez choisir parmi plusieurs options pour construire en Corse.

Pour une première construction, et avec un budget inférieur à 250 000 €, certains constructeurs peuvent vous proposer des maisons contemporaines avec des volumes cubiques et un plan d’aménagement rudimentaire. La cuisine sera ouverte sur le salon, vous pourrez disposer d’une suite parentale et de deux chambres.

Pour un achat avec un budget plus important, il est possible de construire une maison avec une forme de bastide en L. On bascule alors sur une surface qui peut osciller de 130 à 150 m². Il est possible d’ajouter un étage. Toutefois, lorsque cela est possible et si le terrain est assez grand, ce sont souvent les constructions de plain-pied qui sont privilégiées. Il faut alors compter sur un budget de 400 000 € qui peut allègrement dépasser les 600 000 € selon la localisation, et notamment dans le cas d’une vue sur mer.

En Corse, il faut composer avec la topographie des lieux et les maisons doivent s’insérer sur des terrains souvent très pentus. Voilà pourquoi on retrouve certains biens qui utilisent le terrain pour s’y fondre et maximiser l’apport de lumière. On retrouve également certaines constructions sur plusieurs niveaux, avec la maison en hauteur et la piscine en contrebas.

Si vous n’avez pas en tête l’image d’une villa Corse en montagne ou en bord de mer, sachez qu’il est également possible de construire au cœur des agglomérations. Les terrains disponibles sont très rares, mais certaines solutions de réhabilitation de logements existants peuvent vous permettre de créer votre appartement neuf ou votre maison neuve en plein centre-ville. A Ajaccio, Bastia, mais également Calvi, Porto-Vecchio, Borgo, Biguglia, Corte ou Furiani, les opportunités existent.

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Geoffroy Barre

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