Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Comparatif de chaque solution

Choisir entre le neuf et l’ancien pour un projet d’achat immobilier, c’est une question de goût et avant tout de préférence personnelle. Mais pas seulement. Il existe en effet des différences majeures sur plusieurs aspects - technique, financier et fiscal – qui peuvent vous faire préférer l’une ou l’autre des solutions. Voici tout ce que vous devez savoir afin de faire votre choix de manière éclairée.

Neuf ou ancien : les atouts de chaque formule et les limites

Aux biens anciens le charme et un vrai caractère. Avec le choix vaste parmi tous les logements en vente, il est possible selon vos goûts de trouver un appartement ou une maison avec de vieilles pierres, avec des moulures, avec une architecture inédite… bref, si vous avez des exigences précises en matière d’immobilier, et que vous privilégiez le style avant le confort du neuf, l’ancien est fait pour vous. L’offre est pléthorique.

Il est possible de trouver un appartement neuf ou une maison neuve avec du charme, évidemment ! Mais ce qui guide avant tout ce type d’achat, c’est la raison. Vous pouvez bénéficier d’un logement bien plus fonctionnel, pratique et pensé selon les dernières normes en vigueur. Avec des matériaux modernes et des équipements derniers cri, vous pouvez emménager dans un bien peu gourmand en énergie. Mieux, vous pouvez également vous reposer sur des garanties solides comme la garantie décennale qui couvre notamment les fondations et la toiture, ou encore la garantie biennale, qui concerne elle les équipements indépendants de la construction.

L’ancien peut être plein de charme comme nous l’avons vu, mais aussi être « dans son jus ». Un bien qui correspond à votre budget et a déclenché chez vous un coup de cœur peut posséder une répartition des espaces à revoir, des équipements datés et donc imposer de lourds travaux. Il ne s’agit pas d’un point bloquant - certains travaux pouvant d’ailleurs faire l’objet d’un avantage fiscal - mais il faut bien avoir conscience de cette limite avant d’investir. Avec un bien neuf, la perte de place est réduite et vous pouvez choisir vos prestations pour limiter votre effort de travaux. Attention toutefois à l’engouement pour le neuf. Si vous prévoyez par exemple d’acheter sur plan, il est souvent difficile de se projeter et d’évaluer les volumes ou encore la luminosité et l’ergonomie de votre futur logement.

Terminons par un point sur la localisation. Parce que l’emplacement est essentiel, là encore, avantage à l’ancien. Avec le neuf, vous devrez composer avec les terrains disponibles ou les programmes de construction lancés. Avec l’ancien, vous pouvez accéder à une plus grande variété d’emplacements !

Neuf ou ancien : le prix, point de comparaison difficile

Elément central dans le choix d’un bien immobilier (pour y habiter ou réaliser un investissement locatif) : le prix. Comparer le prix de vente de plusieurs biens neufs et anciens n’est pas simple. En effet, qu’un bien soit considéré comme neuf ou ancien modifie le régime de la vente et par conséquent tant le prix que la fiscalité.

• Pour un bien neuf, les frais d’acte (appelés « frais de notaire) oscillent généralement entre 2% et 4% du prix total. Ceci est possible grâce à des droits de mutation au taux réduit de 0,71 % pour un achat auprès d’un professionnel. Pour un achat dans l’ancien, les frais sont plutôt de l’ordre de 6% à 7% (sans taux réduit possible).
• Pour un bien neuf, il faut régler une TVA. Un taux réduit de 5,5 % pourra s'appliquer sous certaines conditions de localisation et de ressources de l’acheteur.
• Issus de la rencontre entre l’offre et la demande, les prix des biens anciens ne sont plus influencés par les coûts initiaux liés à la construction. Au contraire, avec un programme neuf, le prix de vente intègre le prix du terrain, de la construction, les taxes réglées par le constructeur et la marge des entreprises…

On lit souvent que les prix dans le neuf sont de 10 à 20% plus élevés que dans l’ancien. Il est difficile de généraliser tant le marché peut être hétérogène, avec des emplacements ou l’ancien est plus recherché, donc plus cher. Mais de manière globale, oui, du fait de la fiscalité et des coûts propres à la construction et au respect des normes, le prix demandé pour un bien neuf est souvent plus élevé que pour un bien ancien « comparable ».

Acheter dans le neuf ou l’ancien : les aides financières et le coût à l’usage

Les prix des logements neufs sont plus élevés du fait notamment d’équipements plus récents et d’un respect de normes plus exigeantes en matière de conception. Pour bénéficier de ces prestations, faut-il obligatoirement payer plus cher ? Non ! Les logements neufs sont exonérés pendant deux ans de la taxe foncière, ce qui représente une belle économie après achat. Mieux, il existe plusieurs aides que vous pouvez mobiliser pour optimiser votre achat.

• Le prêt à taux zéro permet de financer jusqu’à 40% de la somme sans avoir à régler d’intérêts. Il sert aussi à financer certains logements anciens, mais sous condition de travaux (ils doivent représenter 25% du coût total).
   
• Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif est lui aussi mobilisable (selon la zone dans laquelle vous investissez) et peut vous aider à réduire voire effacer votre imposition personnelle. Une aide qui est simple dans le neuf, et encore une fois plus contraignante avec un bien ancien (celui-ci devant faire l’objet d’une réhabilitation parce qu’il ne répond pas aux critères de décence ou être un ancien local commercial dont l’usage est transformé).

En clair, un achat dans l’immobilier ancien offre moins d’avantages fiscaux et ne permet pas une optimisation du crédit aussi forte. Autre atout d’un logement neuf : les charges moins lourdes qui pèseront ensuite sur l’occupant grâce par exemple à un système de chauffage plus performant. Il peut s’agir d’un vrai gain de pouvoir d’achat grâce à des consommations réduites et à l’absence de travaux pour plusieurs années.

Le crédit immobilier et l’achat d’un bien neuf ou ancien

Que vous fassiez le choix d’un bien immobilier neuf ou ancien, les banques vont vérifier la cohérence globale de votre projet. Ainsi, elles vont s’intéresser à la localisation du bien, à sa surface et vérifier que votre choix est en adéquation avec votre situation. Il n’existe donc pas vraiment de différence de traitement de la part d’une banque selon que vous optiez pour un logement neuf ou ancien… mais le crédit s’adaptera selon votre choix final.

Un crédit pour acheter un bien ancien

Si votre bien immobilier coup de cœur nécessite des travaux, vous pouvez les prévoir dans votre enveloppe globale. Ainsi, il est possible d’emprunter une partie de la somme qui sert à financer le bien lui-même, et y adjoindre un crédit travaux. Ce fonds dédié aux travaux pourra être débloqué de manière progressive sur présentation des factures, et vous aider à rénover le bien fraîchement acquis. Une solution pour avoir un appartement ou une maison qui vous corresponde pleinement tout en profitant d’un remboursement différé.

Un crédit pour acheter un bien neuf

Pour acheter un bien immobilier neuf, vous profiterez d’une fiscalité réduite et d’un recours au crédit qui peut être moindre, grâce aux dispositifs auxquels vous pouvez prétendre. Mais attention, le remboursement ne s’effectue pas exactement comme pour l’achat d’un bien ancien. Pour le neuf, il existe des crédits immobiliers spécifiques. Ils permettent de débloquer l’argent progressivement, et de ne commencer à rembourser le crédit qu’à la livraison du bien ! Attention à bien évaluer le coût de ces intérêts intercalaires et à la durée des travaux. Plus la construction sera longue, et plus le coût total du projet augmentera en conséquence.

Afin de réaliser le meilleur montage financier possible, il est important de connaître vos droits en matière d’aides et autres coups de pouces fiscaux. Il est également primordial de bien évaluer votre capacité d’emprunt et connaître vos possibilités de remboursement dans le temps. Pour cela, fait appel à un courtier. Les équipes de MonEmprunt.com peuvent vous épauler à toutes les étapes de votre projet, stimuler votre réflexion et vous apporter une expertise concrète. Neuf ou ancien, si votre cœur balance ou au contraire si votre décision est déjà prise, contactez-nous pour nous parler de votre besoin de financement.

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