Assurance de prêt immo : comment choisir ?

L’assurance d’un crédit immobilier représente une part importante du coût total de votre projet. Souvent imposée par les établissements bancaires - qui se protègent en cas de défaillance de l’emprunteur - l’assurance de prêt vous protège également en cas d’incident. Mais il ne suffit pas simplement de faire baisser le taux de cette assurance et de trouver le contrat le moins cher possible. Il vous faut des garanties adaptées avec un bon rapport protection / prime.

Le challenge vous semble complexe ? Rassurez-vous, les contrats n’auront plus de secret pour vous après la lecture de cet article.

Quelles garanties d'assurance me faut-il ?

Légalement, l’assurance de prêt n’est pas une obligation dans le cadre d’un crédit immobilier. Cependant, les banques l'exigent pour diminuer leur risque. Comment fonctionne l’assurance de prêt ?

Au sein des différents contrats, on retrouve des garanties que l’on peut qualifier d’incontournables - car souvent exigées par le prêteur - et des garanties optionnelles ou facultatives, à ajouter selon votre besoin.

Parmi les garanties incontournables et souvent inévitables pour obtenir un financement, on retrouve l’assurance décès et la garantie invalidité.

La garantie décès permet le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur. La banque récupère la somme prêtée, et les proches n’ont pas à assumer le crédit et le montant qui restait encore à honorer. Cette garantie est indispensable pour obtenir un crédit, aucun établissement n’acceptant de prendre le risque de vous financer sans cette couverture.
La garantie invalidité, elle permet comme son nom l’indique une prise en charge des mensualités pendant une période d’invalidité. La garantie arrêt de travail peut vous indemniser si vous vous retrouvez en situation d’invalidité permanente totale (IPT) ou d’incapacité temporaire totale de travail (ITT).

En ayant dans votre contrat cette protection, vous n’avez pas pour autant l’assurance d’une prise en charge complète. En effet, cette garantie peut être déclenchée en cas d’arrêt de travail et du constat de l’impossibilité d’exercer « toute activité professionnelle » ou « votre activité professionnelle ». Une nuance très importante.
Il est préférable d’avoir la mention « votre activité professionnelle ». Si le contrat parle de l’impossibilité d’exercer « toute activité professionnelle » comme condition d’indemnisation, alors vous pourrez bénéficier d’une prise en charge uniquement si vous ne pouvez plus exercer aucun métier. Par conséquent, aucune prise en charge si vous ne pouvez pas reprendre votre ancien métier mais que vous êtes « apte » à en exercer un autre. Subtil, n’est-ce pas ?

En plus de ce socle de protection, pensez aux garanties optionnelles comme l’assurance perte d’emploi, l’une des plus utilisés. Si vous perdez votre emploi - et donc vos revenus - l’assurance entrera en jeu.

Notre conseil : toute garantie qui peut figurer dans d’une assurance de prêt présente un intérêt, selon votre situation et votre besoin. Ne négligez pas des garanties optionnelles simplement à cause de leur coût. Si elles vous apportent une protection forte et utile, y souscrire est recommandé.

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Les exclusions de garantie

Ensuite, vous devez vous intéresser aux exclusions de garantie. Une exclusion de garantie est une clause qui évoque un cas dans lequel la couverture pour les risques garantis ne sera pas activée, ne vous permettant pas une prise en charge.

Il existe deux grands types d’exclusions de garanties : les exclusions générales (pour lesquelles l’assurance de prêt n’entre jamais en jeu), et les exclusions particulières, qui sont des limitations dues à un contrat d'assurance particulier.

Les exclusions de garantie générales sont listées dans le Code des assurances et s’appliquent à l’ensemble des contrats d’assurance de prêt. Parmi elles, on retrouve notamment les conséquences des faits de guerre, d’émeutes, d’actes de terrorisme, d’explosion nucléaire ou de sabotage. De même, les situations issues d’un fait volontaire de l’assuré ne font jamais l’objet d’une indemnisation par votre assurance emprunteur. Ainsi, on retrouve parmi les exclusions générales le délit, le crime, l’accident en état d’ivresse ou encore la fraude et la tentative d’escroquerie.
Les exclusions de garantie particulières sont propres à chaque assureur. Selon votre profil, l’assurance peut comporter des garanties qui vont venir limiter votre prise en charge. On remarque ainsi des exclusions de garantie en fonction de l’âge, de l’état de santé, de la pratique d’un sport à risque ou encore de l’exercice d’un métier dangereux. Parmi ces limitations de garantie, on retrouve également fréquemment le cas des sinistres consécutifs à un séjour à l’étranger.

Comment connaître le détail des exclusions de garanties parmi les contrats qui vous sont proposés ? Si un assureur accepte de vous couvrir pour toutes les garanties que vous demandez sans exclusion ni surprime, alors vous disposez de la protection maximale. Si vous recevez une proposition avec des conditions particulières, alors vous faites l’objet d’une exclusion partielle. Enfin, si une ou plusieurs garanties vous sont refusées, alors vous faites l’objet d’une exclusion totale.

Notre conseil : n’hésitez pas à poser des questions et à obtenir toutes les informations que vous souhaitez pour comprendre un contrat. Que vous échangiez directement avec le conseiller d’une assurance ou avec votre courtier, vous devez avoir toutes les cartes en main pour prendre votre décision.

Les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées pour être valides. Votre assureur ne peut pas ajouter n’importe quelle clause pour limiter sa prise en charge. Bonne nouvelle, vous pouvez « racheter » des exclusions de garantie. Il vous faudra honorer une « surprime » pour que le risque soit couvert.

En cas de problème, quelles sont les conditions de prise en charge ?

Le délai de carence

Vous avez un contrat protecteur avec de bonnes garanties ? Vous faites l’objet de certaines exclusions, mais vous en avez conscience et elles vous conviennent ? Il reste encore un point très important à surveiller : celui des délais. Le délai de franchise et le délai de carence.

Le délai de carence désigne la période – au début du contrat – pendant laquelle l’assuré n’est pas couvert en cas de sinistre. Il s’agit d’un délai de latence qui ne permet pas de bénéficier d’emblée d’une garantie. Avec la garantie perte d’emploi par exemple, le délai de carence peut varier de 3 à 12 mois selon les assureurs. Il a pour objectif d’éviter la souscription opportuniste d’un assuré à cette garantie pour pouvoir être indemnisé en sachant qu’il va perdre son emploi.

Le délai de franchise

Le délai de franchise désigne la période de non-indemnisation par l’assurance après la survenue d’un sinistre. Ce délai est applicable pendant toute la durée du contrat, contrairement au délai de carence, uniquement appliqué après la signature. Ainsi, pour le cas d’une incapacité, le délai de franchise peut être de 1 à 6 mois, et se compte en jours pour la garantie perte d’emploi (40 à 120). Ce délai de franchise peut-être appliqué sur une ou plusieurs garanties seulement.

Les délais de carence et délais de franchise sont très importants. Selon leur durée, ils peuvent rendre un contrat en apparence protecteur bien moins intéressant lorsqu’un sinistre survient. Vérifiez que ces délais - et en particulier le délai de franchise - sont les plus courts possibles.

Notre conseil : face à des contrats qui apportent le même niveau de protection, privilégiez celui dont les délais de franchise sont les plus courts. En cas d’accident ou de sinistre, votre indemnisation sera plus rapide.

Les durées de garanties et les durées d'indemnisation

Un problème de santé survient et vous amène par exemple à une incapacité ou une invalidité et vous sollicitez alors une prise en charge. Problème : l’assurance peut ne pas intervenir… si le bénéfice de la garantie a cessé.

Certains contrats d’assurance emprunteur prévoient la fin de plusieurs garanties une fois un âge dépassé (65, 70 ou 75 ans). D’autres prévoient que la garantie invalidité / incapacité ne fonctionne pas en cas d’absence d’activité professionnelle.

Pensez à vous renseigner sur la durée des garanties et à distinguer les garanties permanentes (pendant toute la durée de vie du contrat, sans condition) et les garanties temporaires (suspendues selon conditions).

En complément de la durée des garanties, renseignez-vous sur la durée d’indemnisation prévue. Il peut en effet exister une durée maximale d’indemnisation globale dans votre assurance de prêt ou différente selon le sinistre.

Les plafonds de garantie

Tout comme la notion de durée maximale de garanties, il ne faut pas non plus négliger les plafonds. Les plafonds de garantie peuvent être exprimés par année d’assurance, par sinistre ou encore pour un « bouquet » de sinistres, qu’il peut être possible de choisir.

Une prise en charge forfaitaire ou individuelle

Définir les cas dans lesquels vous avez le droit à une prise en charge est important. Mais les modalités de versement de cette prise en charge doivent aussi attirer votre attention. À ce sujet, on distingue deux grandes possibilités :

La garantie avec prise en charge forfaitaire : lorsque c’est le forfait qui est applicable, l’assurance prend en charge un pourcentage de la mensualité du prêt. La perte de revenu liée au sinistre n’est pas prise en compte.
La garantie avec prise en charge indemnitaire : elle prend en compte la perte de revenus. L’assurance limite sa prise en charge à la perte de revenu réellement subie. Si vous avez le droit à des pensions ou autres aides (contrat de prévoyance, etc.), l’assureur va les prendre en compte pour limiter sa participation.

La quotité assurée

La quotité assurée, c'est la répartition de la couverture proposée par l’assureur, entre les emprunteurs. Son total est forcément de 100% au minimum : L'assurance choisie voudra assurer 100% des fonds prêtés, pour avoir la certitude de récupérer l’ensemble des sommes mises à disposition en cas de problème.

Dans le cas d’un achat à deux, les coemprunteurs, peuvent choisir une répartition équilibrée : 50% de quotité pour chaque coemprunteur. Cela signifie que pour un emprunt de 300 000€, chaque coemprunteur sera couvert à hauteur de 150 000€.

Dans le cas de figure d'une quotité à 50% pour chacun des deux coemprunteurs, et si un événement tragique survient, comme le décès d'un des coemprunteurs ; alors l'emprunteur restant n'aura que sa propre part du crédit à rembourser.
Le coemprunteur n'aura à s'acquitter que de la moitié des sommes dues.

Il est également possible d'opter pour une quotité répartie inégalement : par exemple, un couple peut opter pour une quotité de 30% / 70%. Le tout est que la somme des quotités atteigne 100% au minimum. Créer un décalage entre les quotités des deux coemprunteurs permet adapter l’assurance à votre situation personnelle, et couvrir l’un des deux emprunteurs qui présente un risque plus élevé de maladie ou de décès.

En fonction par exemple d’antécédents médicaux ou d’une exposition au risque du fait de l’activité, vous pouvez choisir de privilégier un emprunteur plutôt que l’autre pour lequel la prime d’assurance sera plus élevée. Par exemple, si un des deux coemprunteurs pratique des sports à risque, sa prime d'assurance risque de se retrouver plus élevée. Il peut donc être intéressant de réduire sa quotité afin de s'appuyer sur l'autre coemprunteur.

Pour les personnes empruntant seules, il n'est généralement pas possible de moduler la quotité à la baisse, car la banque voudra que 100% des sommes empruntées soient assurées, au minimum.

Vous avez la possibilité d’opter pour une quotité allant jusqu’à 200%. Dans ce cas, chaque coemprunteur peut avoir 100%. Pourquoi cette option est pertinente ? Car en cas de décès ou d’invalidité, le conjoint survivant n’a plus de crédit à honorer. C'est en effet sur la base de la totalité du capital restant dû (100% de la quotité) que l’assurance de prêt intervient.

Assurance de prêt immobilier : Comment la choisir ?