Comment calculer la capacité d'emprunt de ma SCI ?

La création d’une société civile immobilière (SCI) permet d’acquérir des biens, de construire un patrimoine et de gérer un ensemble immobilier. Par opposition à l’achat en direct, l’achat au travers d’une SCI permet d’encapsuler l’immobilier dans ce véhicule d’investissement, pour profiter notamment d’une fiscalité plus clémente à titre individuel… et d’une capacité d’emprunt décuplée.

Le fonctionnement d’une SCI et les projets immobiliers accessibles

Une SCI est un outil de gestion du patrimoine immobilier et possède des avantages importants :

• Elle permet d’acquérir plus facilement un bien immobilier à plusieurs et est ainsi la solution pour investir en famille ou entre amis par exemple (SCI familiale) ;
• La SCI est une société et permet à ce titre une protection du patrimoine en cas de décès, permettant d’échapper à l’indivision ;
• Enfin, il s’agit d’un outil de transmission avec par exemple le démembrement facilité. Parfait pour faire perdurer un patrimoine et le confier à des enfants ou petits-enfants.

Une SCI peut prendre différentes formes et notamment choisir un régime fiscal adapté à sa stratégie. Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), elle peut basculer également à l’impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser le résultat et mieux atteindre l’objectif des différents associés (transmettre un patrimoine, financer le développement d’un portefeuille de biens, etc.).

Combien peut emprunter une SCI ?

L’un des avantages d’une SCI est de permettre d’augmenter la capacité d’emprunt en comparaison à un achat en direct. Selon la situation des associés de la SCI, celle-ci peut être considérée comme plus solvable. L’obtention d’un prêt immobilier est donc facilitée par l’association de plusieurs personnes et la mutualisation du risque pour les banques qui évaluent la situation de toutes les personnes qui participent au projet.

Dans la plupart des cas, une SCI est créée sans qu’il ne soit apporté de bien immobilier. C’est ensuite, en ayant recours notamment à un crédit bancaire, qu’un premier bien immobilier peut être acquis avant ensuite éventuellement d’autres biens. Il faut dans de nombreux cas demander un prêt immobilier.

Lorsque c’est la SCI qui emprunte, sa capacité d’emprunt est calculée d’après celle de tous ses associés. On dit en effet que la SCI est une société transparente, et c’est bien chaque personne morale ou physique qui y est associée qui est évaluée pour déterminer la capacité d’emprunt. Chaque associé doit communiquer ses revenus afin que la banque puisse déterminer une capacité d’endettement globale. Ensuite, ce sont les ressources de la société civile immobilière, et notamment les revenus locatifs éventuels, qui sont pris en compte.

En clair, la SCI permet d’emprunter plus car elle repose sur une évaluation de ses revenus et des ressources de tous les associés combinés. 

Un associé ayant une situation moins favorable et qui ne peut pas acheter de l’immobilier en direct pourra accéder à la propriété grâce à la compensation permise par les revenus des autres associés dans la SCI.

Concrètement, pour savoir combien vous allez pouvoir emprunter avec une SCI, la banque va demander des justificatifs et appliquer la règle d’un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus de tous les associés.

Le prêt immobilier pour une SCI familiale

Dans une SCI familiale, ce sont uniquement les membres d’une même famille qui sont associés. Outil choisi pour faciliter la transmission, la SCI familiale va avoir une capacité d’emprunt qui dépend des revenus de tous les membres de la famille, en excluant bien entendu les éventuels associés mineurs (enfants, petits-enfants).

Tous les revenus stables sont considérés, c'est-à-dire la rémunération régulière (hors primes exceptionnelles). Les dividendes et autres revenus de placement sont intégrés au calcul. Enfin, 70 % des revenus fonciers actuels et futurs peuvent être pris en compte pour obtenir le taux d’endettement et la capacité d’emprunt.

Le prêt immobilier pour une SCI professionnelle

La capacité d’emprunt d’une SCI professionnelle est calculée différemment. Lorsque la SCI a pour objet l’acquisition de locaux professionnels pour une entreprise détenue par l’un des associés (ou positionnée comme holding), alors il est possible de solliciter un prêt professionnel et de profiter de l’entreprise qui va louer les locaux pour décupler la capacité d’emprunt.

Soit parce qu’elle est profitable et que vous allez fixer un niveau de loyer élevé, permettant de rembourser sans encombre le prêt bancaire. Soit parce que la société qui va louer les locaux est elle-même associée à la SCI et que sa situation financière permet une excellente solvabilité. Il est possible de cumuler les deux avantages (avec une entreprise rentable positionnée comme associée majoritaire de la SCI en plus de personnes physiques), ce qui apporte une véritable solidité au dossier et augmente les chances d’obtenir un crédit pour votre SCI.

Exemple d’emprunt SCI

Dans une SCI familiale, trois personnes possèdent des parts avec une répartition comme suit : 

• 20 % pour l’associé A, 
• 30 % pour l’associé B, 
• 50 % pour l’associé C.

Un bien immobilier est identifié pour être acquis et le crédit servant à le financer aura une mensualité de 1000 € / mois. On part du principe que chaque associé rembourse déjà à titre personnel un crédit immobilier pour un montant de 1200 € / mois.

Selon la répartition des parts et le crédit déjà en cours, chaque associé devra alors rembourser une fois l’opération validée respectivement 1400 € pour l’associé A (1200 € +(20% de 1000 €)), 1500 € pour l’associé B (1200 € +(30% de 1000 €)) et enfin 1700 € pour l’associé C (1200 € +(50% de 1000 €)).

Alors, chaque associé doit disposer des revenus suivants :

Associé A :  (1400 / 35) x 100 = 4000 €
Associé B :  (1500 / 35) x 100 = 4286 €
Associé C :  (1700 / 35) x 100 = 4858 €

Si cet exemple part du principe que chaque associé a déjà une mensualité de crédit identique, on comprend qu’il est possible de jouer avec la répartition des parts en fonction des revenus de chacun pour soigner la capacité d’endettement et ainsi avoir une capacité d’emprunt élevée. Une personne avec des revenus plus modestes peut disposer d’un nombre de parts réduit dans un premier temps pour pouvoir gonfler la capacité d’emprunt de la SCI.