Comment trouver un bien immobilier en France lorsque l'on est expatrié

Vous vivez à l’étranger mais vous souhaitez investir dans l’immobilier en France ? Qu’il s’agisse d’acheter un bien qui deviendra ensuite votre logement lors de votre retour dans quelques mois ou années, ou encore de réaliser un placement (investissement locatif), des solutions sont accessibles. Nous faisons le point sur les dispositifs dont vous pouvez profiter pour acheter un bien en France en étant expatrié, en détaillant les conditions particulières à respecter.

Préparer son investissement immobilier depuis l’étranger

Avant de se lancer dans la recherche d’un appartement ou d’une maison pour investir en France, une bonne dose de préparation est nécessaire. En amont, vous devez définir les grandes orientations de votre projet. Parce qu’un achat immobilier est toujours un investissement important sur le plan financier, posez clairement les raisons de votre choix.

• Si vous voulez acheter votre future résidence principale en étant expatrié, le montant nécessaire sera sans doute plus important que pour un investissement locatif. Vous devez également y dédier du temps pour ne pas vous tromper.
• Si vous voulez réaliser un investissement locatif, vous pouvez privilégier les démarches à distance et accepter une plus grande prise de risques.

Selon que vous cherchiez un bien pour le mettre à louer et ensuite l’occuper à votre retour en France, ou simplement à placer un peu d’épargne dans une optique de prévoyance, le bien idéal ne sera pas le même. Evaluez également votre capacité d’emprunt (si vous avez besoin de recourir à un financement bancaire) et évaluez la trésorerie que vous pouvez mobiliser. Cette phase de préparation et d’évaluation du projet est déterminante pour ensuite pouvoir échanger de manière sereine avec les différents interlocuteurs.

La recherche du bien idéal, sur place ou à distance

Loin de la France depuis plusieurs mois ou plusieurs années, vous avez peut-être perdu la réalité des prix de l’immobilier. Vous n’êtes peut-être pas non plus à jour en ce qui concerne les dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez le droit, et vous ne connaissez pas les métropoles ou villes moyennes les plus attractives. Une mise à jour peut être nécessaire. D’où l’importance d’une bonne préparation, comme nous venons de l’évoquer.

Et pour la recherche du bien ? Plusieurs options sont possibles. Vous pouvez prévoir de vous déplacer et de venir visiter vous-même des biens dans lesquels investir. La principale limite de ce choix, c’est le temps. Vous ne pourrez pas vous démultiplier et visiter un nombre de biens important (surtout si vous résidez à plusieurs milliers de kilomètres de l’hexagone). De plus, vous ne pourrez pas appliquer une stratégie opportuniste ou « faire un coup » en étant réactif (avec une visite dès la mise sur le marché et une proposition dans la foulée).

Rester à distance est possible. De nombreux expatriés comptent alors sur des amis ou des membres de leur famille pour visiter des biens et donner leur ressenti. Mais leur manque d’expertise (et d’implication) peut vite devenir une limite. Sont-ils aptes à visiter une dizaine de biens et à les évaluer ou en vous exposant les travaux à prévoir, le potentiel locatif, etc. ?

Ultime solution : faire appel à un chasseur de bien ou un expert en investissement immobilier. Celui-ci peut réaliser les missions de recherche sur le terrain pour vous, et vous faire ensuite un « reporting » complet. Il peut également créer des visites virtuelles ou vous faire suivre des vidéos.

Obtenir un crédit immobilier pour expatrié

Est-il plus difficile d’obtenir un crédit immobilier en étant expatrié lorsque l’on souhaite acheter en France ? Oui. Les banques exigent des garanties plus fortes pour leurs clients non-résidents et vont chercher à sécuriser au maximum l’opération. Il ne s’agit pas pour autant d’une mission impossible. Quels sont les critères supplémentaires que les banques vont surveiller spécifiquement pour les expatriés ?

• Votre capacité d’endettement : comme pour tout emprunteur, résident ou non, il est important d’avoir une capacité d’endettement qui vous permet de réaliser un investissement. Si vous avez déjà des crédits en cours dans le pays où vous résidez, vous devez les mentionner et les prendre en compte.
• Un apport personnel plus important : chaque banque possède sa propre politique au sujet de l’apport personnel. Toutefois, en règle générale, les expatriés doivent mobiliser un apport personnel plus important. Les banques exigent parfois une prise en charge de votre part de l’intégralité des frais liés à la vente, et un apport qui couvre 15 à 20% du montant total du projet. Cela signifie un apport total proche de 25 à 30%, frais de vente inclus.
• Le type de contrat : c’est ici que tout peut vaciller. Si vous êtes non-résident et que vous avez un contrat français de détachement à l'étranger (que l’on appelait auparavant communément « contrat d'expat’ »), alors vous êtes pour la banque considéré comme résident français. Vous aurez plus de facilité pour décrocher un financement qu’avec un contrat local. Si vous êtes expatrié et indépendant, il vous sera très difficile d’obtenir un accord de prêt pour investir (même avec un excellent niveau de rémunération).
• Votre pays de résidence : ultime critère surveillé par les banques pour accepter ou non de vous financer, votre pays d’expatriation. Certains pays soumis à une instabilité politique, économique, ou encore jugés à risque en matière de blanchiment d’argent, sont sur une liste noire. Impossible d’emprunter si vous êtes expatrié dans l’un d’eux. Cette liste (non-exhaustive) intègre par exemple l’Irak, l’Iran, le Soudan, la Syrie ou encore l’Ukraine.

Depuis le début de l’année 2020, les banques appliquent les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Celui-ci, en décembre 2019, a exigé des banques qu’elles respectent la limite des 33 % d’endettement pour les prêts bancaires accordés. La proportion de crédits allant au-delà de ce taux doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement). Un recadrage qui implique que les banques doivent être plus exigeantes sur les garanties apportées, et « mieux » choisir les dossiers auxquels appliquer une dérogation. Ces dispositions risquent de freiner l’accès au financement bancaire de nombreux expatriés. Il est capital de présenter un dossier le plus solide possible. Des contreparties seront exigées (comme la domiciliation des loyers pour un investissement locatif par exemple).

Les démarches notariales et financières

Offre de vente, signature du compromis de vente, documents liés au financement puis et signature de l’acte authentique de vente, autant de démarches incontournables, qu’il est possible de réaliser à distance. Les institutions officielles comme les établissements bancaires proposent aujourd’hui des solutions dématérialisées et simplifiées.

Pour la recherche de financement, vous pouvez traiter directement avec un conseiller à distance et utiliser la signature électronique. Pour signer le compromis de vente et l'acte authentique de vente, vous pouvez donner procuration à un proche (en vous adressant au consulat de votre pays de résidence ou encore à un notaire de droit local).

Pour vous accompagner dans toutes les étapes, faites-vous accompagner par des professionnels qui connaissent l’investissement pour expatrié. Vous pouvez vous reposer sur les services d’un gestionnaire de patrimoine, d’un notaire, mais aussi d’un courtier en crédits comment monemprunt.com.

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