Divorce : que devient le crédit immobilier lors de la séparation ?

Lorsqu’une séparation intervient, le partage des biens constitue souvent une étape délicate, dont la gestion dépend du régime matrimonial. Que devient un crédit immobilier en cours ? Est-il obligatoire de « vendre » un bien immobilier acheté en commun ? Voici une présentation complète pour comprendre comment le crédit immobilier va être pris en compte lors d’un divorce.

La liquidation du régime matrimonial

Première étape avant de songer au crédit immobilier et à son devenir, la phase de liquidation du régime matrimonial. Il s’agit du partage des biens qui étaient en communauté pendant l’union. Tous les biens – dont un appartement ou une maison – doivent faire l’objet d’un partage, selon le régime matrimonial retenu lors du mariage.

• Avec le régime de la communauté universelle : tous les biens sont à partager.
• Avec le régime de la séparation des biens : aucun bien à partager, sauf ceux acquis en commun. Cela peut être le cas si vous avez fait l’achat d’un appartement ou d’une maison en indivision.
• Avec le régime de la communauté réduite aux acquêts (qui s’applique par défaut sans contrat de mariage) : les biens communs, acquis depuis le mariage, sont à partager.

La liquidation du régime matrimonial peut intervenir avant ou après le divorce (dans un délai maximum d’une année après le jugement). Selon qu’il soit par consentement mutuel ou de nature contentieux, le divorce et notamment la liquidation du régime matrimonial ne se dérouleront pas selon le même calendrier…

Se partager un bien immobilier lors d’un divorce

On le voit avec les différents régimes possibles et la variété des situations personnelles, il n’existe pas une seule procédure pour réaliser un partage d’un bien immobilier lors d’un divorce. Le sujet du crédit immobilier est intimement lié au contrat de mariage. C’est lui qui détermine la règle de partage et de propriété, et donne une première indication sur l’avenir du prêt immobilier associé.

Brossons ici le détail des différents cas de figure, en nous intéressant notamment au montage financier et à la gestion du crédit immobilier.

Vous étiez mariés avec le régime de la communauté universelle

Le régime de la communauté universelle impose une séparation de tous les biens, qui sont désignés comme « biens communs ». Ainsi, un appartement ou une maison rentre dans ce périmètre. Les ex-époux doivent récupérer chacun la propriété de 50% des biens immobiliers possédés par le ménage.

Dans ce cas d’un « bien commun », plusieurs solutions sont possibles :

• Les deux ex-époux décident de revendre le ou les bien(s) immobilier(s) concernés, et procèdent au partage des sommes récupérées par cette vente. Le crédit immobilier prend alors fin dès lors que la vente est réalisée, et que les ex-époux ne sont plus les propriétaires effectifs. Le bien est partagé en deux parts égales, même si l’un des ex-époux l’a financé plus largement. ;
• Un ex-époux souhaite conserver le bien et doit pour cela racheter la part du bien immobilier qu’il ne possède pas. Un état liquidatif doit être réalisé, en évaluant notamment la valeur totale du patrimoine, et en listant les sommes déjà versées ou encore dues (actif et passif). Un acte est rédigé pour donner la pleine propriété du bien à l’époux qui le souhaite. Le crédit immobilier éventuellement en cours lui est transféré. Il peut également recourir à un nouveau crédit pour financer l’acquisition des parts qu’il ne possédait pas.

Vous étiez mariés avec le régime de la communauté réduite aux acquêts

Le régime de la communauté réduite aux acquêts impose une séparation de tous les biens acquis avant le mariage, qui sont des biens propres. Ceux acquis ensuite sont désignés comme « biens communs ». Il convient donc de distinguer les achats immobiliers réalisés avant ou après le mariage.

Pour un bien immobilier acheté avant le mariage

• S’il appartenait à l’un des ex-époux, il peut le conserver ou le revendre. Chaque ex-époux reprend les biens qui lui appartiennent en propre. Il faut toutefois gérer l’épineux sujet des reprises et récompenses. En effet, si la communauté s’est enrichie à partir d’un bien propre, alors la communauté doit une « récompense » à l’ex-époux concerné ;
   
• Si le bien était la propriété des deux mariés, alors ils ont le choix de conserver / revendre, chacun possédant une quote-part fixée lors de l’achat.

Pour un bien immobilier acheté après le mariage

• L’un des deux ex-époux peut décider de conserver le bien, en rachetant la part de l’autre ex-époux (50% des parts).
• Si une revente est décidée, sans que l’un des ex-époux ne conserve le bien, alors chacun percevra 50% des sommes. Le bien est partagé en deux parts égales, même si l’un des époux l’a financé plus largement.

Vous étiez mariés avec le régime de la séparation des biens, le bien immobilier appartenant à un seul époux

Avec le régime de la séparation des biens, chaque ex-époux récupère lors du divorce ce qu’il possédait avant l’union. Ainsi, celui ou celle qui possédait un appartement ou une maison récupère le bien. On dit qu’il s’agit d’un « bien propre », récupéré par son propriétaire.

Vous étiez mariés avec le régime de la séparation des biens, le bien immobilier appartenant aux deux ex-époux

Avec le régime de la séparation des biens, un appartement ou une maison peut être un bien propre et appartenir à un seul époux - comme nous venons de le voir - ou avoir été acquis en indivision par le ménage. En indivision, c’est-à-dire avec un achat « direct » sans la création d’une société, chaque ex-époux possède des parts du bien. Lors du divorce, chacun doit faire valoir ses droits à hauteur des parts possédées. On parle ici d’un bien indivis.

Dans ce cas d’un « bien indivis », plusieurs solutions sont possibles :

• Les deux ex-époux décident de revendre le ou les bien(s) immobilier(s) concernés, et procèdent au partage des sommes récupérées par cette vente. Dans ce cas, le fruit de la vente est réparti selon la quote-part de chacun au moment de l’achat initial. Le crédit immobilier prend in dès lors que la vente est réalisée, et que les ex-époux ne sont plus les propriétaires effectifs ;
   
• Un ex-époux souhaite conserver le bien et doit pour cela racheter la part du bien immobilier qu’il ne possède pas. Un état liquidatif doit être réalisé et le crédit immobilier éventuellement en cours est transféré à la personne qui reprend le bien.

Crédit immobilier et divorce, les règles à connaître

Dès lors qu’une personne n’est plus propriétaire d’un bien immobilier, elle ne peut pas conserver un crédit qui y est affecté (sauf rares exceptions issues de facilités accordées par certaines banques). Ainsi, dans le cas d’un divorce, le crédit immobilier va nécessairement évoluer.

Aucun époux ne conserve le bien

Si les deux ex-époux décident de vendre le bien, alors le crédit sera stoppé, et le solde remboursé grâce au produit de la vente. Les mensualités du crédit devront toujours être réglées jusqu’à la vente du bien immobilier. Il est possible de demander une mise en pause du crédit si cette option est disponible (généralement avec des frais supplémentaires).

Un époux conserve le bien

Si un des deux ex-époux décide de conserver le bien acheté en commun, il devra alors racheter la part qu’il ne possède pas (50% ou la quote-part de l’autre emprunteur, selon le régime matrimonial). Le crédit immobilier lui sera transféré. Il doit toutefois avoir la solvabilité suffisante et recevoir l’accord de la banque pour reprendre le prêt. L’ex-époux qui ne souhaite pas rester propriétaire doit demander une désolidarisation de l’emprunt commun auprès de la banque. Cette désolidarisation de l’emprunt commun est nécessaire pour ne plus être lié et redevable notamment des échéances en cas de problème.

Les deux époux restent propriétaires

Troisième solution, le couple décide de divorcer ET de conserver communément le bien. Cela peut s’expliquer pour de nombreuses raisons. Difficulté à se séparer d’un bien ayant une valeur sentimentale, difficultés financière, etc. Il est notamment possible de conserver le bien pour éviter un déménagement soudain et dérangeant, pour les enfants. Divorcer tout en restant propriétaires du bien ensemble est possible. Chacun peut continuer de vivre sous ce toit possédé en commun. Il est également possible qu’un seul époux reste, en contrepartie d’une indemnité versée. Cette solution repose sur une bonne entente entre les personnes concernées.

Article Geoffroy Barre 

Monemprunt.com est un courtier en ligne qui négociera pour vous un prêt immobilier au meilleur taux. Par son pouvoir de négociation et sa relation préférentielle avec les banques, votre expert dédié obtiendra pour vous le meilleur prêt immobilier ainsi qu'une assurance emprunteur à moindre coût. Il vous suffit de faire une estimation en quelques clics et un expert pourra répondre à toutes vos questions.