Peut-on annuler un compromis de vente : les étapes

Acheter un bien immobilier, c’est une étape importante, un projet de longue haleine, qui nécessite souvent de la phase de recherche jusqu’à la signature définitive un délai de plusieurs mois voire années. Logique donc qu’au moment de la signature du compromis de vente, on se pose des questions. Jusqu’à envisager l’annulation. Mais au fait, est-ce réellement possible de tout arrêter ? Intéressons-nous aux possibilités offertes pour annuler un compromis de vente.

Les engagements validés par le compromis de vente

Le compromis de vente est le document qui acte l’engagement entre l’acheteur et le vendeur à propos d’un bien immobilier. Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat, un engagement préparatoire avant la signature de l’acte définitif chez le notaire. C’est bien ce second contrat qui validera définitivement la mutation et le changement de propriétaire (le moment à partir duquel vous aurez les clés).

Bien qu’il ne permette pas d’entériner définitivement la vente au sens légal (avec transfert de propriété), le compromis ne se limite pas à une simple promesse. “Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix” (art. 1589 du Code civil).

Chaque partie est définitivement engagée. Mais l’acquéreur a encore certaines options pour se rétracter.

Annuler un compromis de vente : les principales raisons

Pour annuler un compromis de vente, plusieurs grandes possibilités existent. Tout d’abord, l’annulation pendant le délai de rétractation. Une fois ce délai passé, l’annulation reste possible mais il faut pour cela utiliser une condition suspensive. Enfin, annuler un compromis de vente peut se faire si un sinistre touche le bien ou en cas de carence d’une des deux parties.

Utiliser le délai de rétractation

La loi donne aux acheteurs la possibilité de se rétracter. L’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que “l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte”.

Lorsque vous recevez le détail du compromis de vente, vous avez donc 10 jours calendaires à compter du lendemain de la présentation pour notifier votre volonté d’arrêter la vente. Vous pouvez renoncer à votre achat sans avoir à donner le moindre motif. Il faut toutefois respecter certaines conditions de forme.

• Respecter le délai de 10 jours calendaires pour envoyer le courrier de rétractation (le cachet de La Poste faisant foi) ;
• Envoyer votre décision par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception.

Sachez que le fait de ne pas accepter le courrier qui vous est présenté avec le compromis de vente ou ne pas aller le retirer en bureau de poste ne rallonge pas le délai de rétractation. Il commence à courir dès sa présentation.

Utiliser les conditions suspensives

Lorsque le délai de rétractation est purgé, il reste possible d’annuler un compromis de vente et de mettre fin à la transaction. Mais dans ce cas, c’est uniquement grâce aux conditions suspensives prévues au contrat que vous pouvez le faire à moindre mal.

Les conditions suspensives imposent la réalisation de certains événements précis pour que la vente puisse aboutir. Si tout se déroule comme prévu, on dit alors que la vente est réputée parfaite car toutes les conditions posées se sont réalisées. En l’absence de réalisation d’un événement, alors le compromis peut être annulé.

Parmi les clauses suspensives classiques, on retrouve l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Par défaut, une vente est conditionnée à l’obtention d’un crédit à un certain taux (lorsqu’un financement bancaire est nécessaire). En l’absence d’une offre de la part d’un établissement bancaire, la vente n’a pas lieu.

Mais toute une variété de conditions suspensives peut être ajoutée dans le contrat. On retrouve par exemple l’absence de servitude (qui nécessite de vérifier qu’il n’existe pas un droit de passage) ou encore la réalisation de travaux par le vendeur avant la vente. Pour l’achat d’un terrain à bâtir, l’obtention d’un permis de construire est aussi une condition suspensive très fréquente. Si l’une de ces conditions est indiquée dans le contrat et ne se réalise pas, vous pouvez annuler la vente après le compromis.

Enfin, dans le cas d’une vente en cascade, la vente d’un autre bien immobilier peut être une condition préalable à la vente définitive. En l’absence de vente, le financement de l’achat du nouveau bien ne pourra se faire et la transaction sera écourtée.

Annulation du compromis à cause d’un sinistre

Entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte définitif, un sinistre peut survenir. Par conséquent, si le logement est clairement endommagé au point de devenir inutilisable, la vente peut être annulée. Un incendie, une catastrophe naturelle ou même un dégât des eaux peuvent être générateurs d’une impossibilité d’utiliser le bien.

Bien souvent, lorsque ce cas particulier se présente, il est plus judicieux de trouver un accord entre acquéreur et vendeur si le bien n’est pas totalement impropre à sa destination.

La carence d’une des deux parties

Si l’une des deux parties ne se présente pas le jour de la signature de l’acte authentique de vente (ou n’a pas réalisé les démarches pour donner son accord et ne pas être présente physiquement), alors on se retrouve face à une carence. La partie absente signifie ainsi sa volonté de ne pas honorer l’engagement du compromis de vente. Celui-ci est annulé.

Les pénalités pour annulation d’un compromis de vente

Comme nous venons de le voir, les possibilités d’annulation d’un compromis de vente sont nombreuses : en utilisant le délai de rétractation, les conditions suspensives ou du fait d’un événement (sinistre, carence). Selon la raison invoquée, des pénalités d'annulation du compromis de vente peuvent s'appliquer à l'acheteur ou au vendeur (selon qui fait défaut).

Annuler un compromis de vente sans avoir à régler de pénalités est possible et correspond même au cas le plus fréquent. Lorsque la décision intervient pendant le délai de rétractation ou ensuite, en utilisant les voies de recours légales. En revanche, pour une demande d’annulation sans raison valable et une fois le délai de rétractation passé, le dépôt de garantie ne pourra être récupéré !

La rétractation à l’initiative du vendeur

Après la signature d’un compromis de vente, l’acheteur bénéficie comme nous l’avons vu d’un délai de rétractation de 10 jours. Cela n’est pas le cas du vendeur. L’inexistence du droit de rétractation pour lui l’engage de façon ferme et définitive. Pour annuler le compromis, il peut lancer une résiliation à l’amiable ou une résiliation judiciaire.

La résiliation à l’amiable consiste pour le vendeur à discuter avec l’acquéreur pour lui exposer les raisons qui le poussent à ne plus vendre. Les sommes versées au titre du dépôt de garantie seront à restituer mais les frais de mutation (les frais de notaire) resteront dus. À négocier donc avec le vendeur qui se rétracte pour ne pas les régler en tant qu’acheteur !

La résiliation judiciaire, elle, est à envisager uniquement si la tentative de résiliation à l’amiable n’a pas abouti. Il s’agit de lancer une procédure en justice.