Comment fonctionne le crédit immobilier ?

Comment fonctionne un prêt immobilier ? Du projet d’achat d’un bien immobilier à l’obtention du crédit, le parcours peut sembler fastidieux quand on l’aborde pour la première fois. Rassurez-vous : c’est un parcours bien balisé, avec ses étapes clés. Dans votre quête du prêt immobilier qui vous permettra de réaliser votre rêve, le courtier en prêt sera votre allié, et même votre carte joker, pour faciliter et accélérer vos démarches.

Un prêt immobilier englobe des éléments spécifiques, comme le coût total du crédit, le taux d’endettement, la capacité d’emprunt… autant de notions cruciales pour bien appréhender votre projet.

Crédit immobilier : que désigne-t-il ?

Avant de voir comment fonctionne le prêt immobilier, voyons ce qu'il désigne. Le crédit immobilier correspond à l’argent que vous allez emprunter pour acheter un appartement ou une maison. Construction neuve, bien à rénover, lieu prêt à vivre, résidence principale ou secondaire, investissement locatif : toute demande de prêt concernant un bien immobilier entrera dans la case « crédit immobilier ». Celui-ci est destiné uniquement à financer l’achat ou la construction d’un logement. Les crédits immobiliers sont attribués par les banques.

Comment calculer un crédit immobilier ?

Calculer le crédit immobilier que l’on souhaite

Définir son crédit immobilier idéal est une bonne base. Vous pouvez commencer par identifier la somme nécessaire à votre projet. Pour ce faire, vous prendrez en compte le coût global de votre projet : achat, travaux, frais d’agence, frais de notaire… Votre apport personnel est une notion clé. Idéalement, il couvre a minima les frais d’agence et de notaire, soit 10 % environ du montant global de votre projet.

Est-ce que le crédit que l’on souhaite obtenir est compatible avec ce que la banque acceptera de prêter ? C’est à définir…

Calculer crédit immobilier que l’on peut obtenir

L’obtention de votre crédit immobilier dépendra de vos revenus et de votre capacité de remboursement. La banque vérifie que vous ne voyez pas trop grand et que vous pourrez honorer, chaque mois, votre créance.

Dans tous les cas, votre taux d’endettement ne pourra pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels, assurances de prêt comprises. C’est la loi. Elle vous garantit un reste à vivre suffisant pour pallier au mieux les imprévus. Vous ne pouvez pas décider de rembourser plus, même si vous pensez en avoir la capacité.

Bon à savoir : Vos autres prêts entrent en compte. Si vous avez un prêt voiture, un prêt à la consommation ou encore un prêt étudiant, celui-ci s’ajoute à votre prêt immobilier dans le calcul des 35 % maximum de taux d’endettement.

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Les étapes du crédit immobilier

Comment ça marche un prêt immobilier ? Voici le fonctionnement d'un crédit immobilier, étape par étape. Il existe deux modes de fonctionnement : Avec ou sans courtier. Pour être transparent avec vous, nous avons détaillé les deux ! 

Le prêt immobilier sans courtier :

Voici comment marche le crédit pour acquérir sa maison en passant directement avec le(s) banquier(s) :

1. Rendez-vous avec la banque et définition du projet avec le banquier.
2. Constitution du dossier pour le banquier.
3. Remise du dossier à la banque.
   a. Éventuels allers-retours avec la banque pour affiner le dossier, ajouter des pièces additionnelles ou manquantes, réévaluer le dossier, retour à la banque pour dépôt...
4. Rendez-vous avec la banque : offre de prêt ou refus de prêt.
5. Si offre de prêt, s'en suivront les négociations.
6. Multiplication possible des rendez-vous avec diverses banques : répétitions des étapes 1 à 5.
7. Comparaison des offres.
8. Choix d’une offre et acceptation.
9. Réception et vérification de l’offre définitive.
10. Signature de l’offre définitive.

Le prêt immobilier avec courtier :

Acheter sa maison via un courtier, comment ça marche ? Voici les étapes.

1. Rendez-vous avec le courtier et définition du projet avec le courtier.
2. Constitution d’un dossier vérifié par le courtier.
          - Le courtier envoie les dossiers aux banques
          - Le courtier reçoit des offres de prêt.
          - Le courtier compare et négocie les meilleures offres possibles.
3. Restitution et analyse des offres reçues avec le courtier.
4. Choix d’une offre.
          - Le courtier contacte la banque.
          - Le courtier vérifie l’adéquation offre et contrat définitif.
5. Signature de l’offre définitive.

Le crédit immobilier : ce qu’il englobe

Le calcul du crédit immobilier intègre plusieurs éléments :

• le montant emprunté,
• la durée de l’emprunt,
• les aides institutionnelles éventuelles,
• le prix des mensualités,
• les garanties,
• les frais de dossier,
• les taux d’intérêt,
• l’assurance emprunteur.

Tous les frais inhérents au crédit sont regroupés sur l’expression TEG, qui désigne le Taux Effectif Global. Le TEG regroupe le taux d’intérêt général du crédit immobilier et les coûts des assurances, garanties et frais de dossiers. C’est ce que vous payez à la banque en échange du service rendu (pour les frais et intérêts), et du risque encouru par elle (assurance).

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Comparer des offres de crédit immobilier

Pour obtenir un bon prêt immobilier, on regarde plus loin que le seul taux d’intérêt. En effet, le coût total, assurances, taux d’intérêt et frais divers inclus, est l’élément majeur auquel se fier. Si vous comparez des offres de prêt immobilier, ne vous arrêtez pas à la ligne des taux d’intérêt, concentrez-vous sur son coût global.

Durée du prêt immobilier : moyen ou long terme ?

La durée de remboursement d’un crédit immobilier varie en moyenne entre 10 ans et 25 ans. Plus la durée est élevée, plus le taux d’intérêt le sera aussi, car si la banque vous prête moins par mois, elle met plus de temps à recouvrir le crédit. De même, vous paierez plus de mensualités d’assurance.

Il n’y a cependant pas de mauvais choix :

• un crédit plus long avec des mensualités plus basses a l’avantage de vous offrir plus de confort financier et plus de marge de manœuvre face à l’imprévu,
• un crédit plus court avec des mensualités plus élevées vous affranchit plus tôt de vos remboursements, mais pèse plus lourd chaque mois dans votre budget.

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Bon à savoir : On n’est jamais à l’abri d’une bonne surprise de la vie — augmentation de salaire, rentrée d’argent inopinée, prime — et, dans ce cas, on peut engager un processus de remboursement anticipé. Pensez, pour cela, à négocier une réduction ou une suppression des IRA (indemnités de remboursement anticipé) au moment de la contraction du prêt. Des options de remboursement supplémentaire annuel ou de modulation (à la baisse ou à la hausse) des mensualités sont également couramment proposées par les organismes bancaires.

Accession à la propriété : les aides nationales et locales

Le prêt immobilier n’est pas un : il est multiple. Votre prêt peut inclure plusieurs lignes de prêt ou bénéficier d’avantages spécifiques :

• le prêt Épargne Logement avec un taux réduit pour les détenteurs d’un PEL ou d’un CEL,
• le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+) pour les primo-accédants,
• l’éco-PTZ pour financer les travaux de rénovation énergétique,
• le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) à la propriété,
• le Prêt Conventionné (PC) avec taux plafonnés,
• le Prêt Action Logement ou Prêt Employeur…

Les Régions, les Départements, les Communautés de communes et les Communes peuvent aussi proposer des aides pour faciliter l’accession à la propriété et l’installation sur leurs territoires. Le site de l’ANIL permet d’identifier les aides existantes dans une zone géographique.

Le prêt immobilier impressionne, car il est lié, le plus souvent, à l’achat de toute une vie. Il va impacter, pendant parfois plus de deux décennies, la vie des emprunteurs. Comprendre ses tenants et ses aboutissants, savoir sur quels indicateurs s’appuyer pour négocier, connaître le langage des établissements de crédits sont autant d’atouts pour mener à bien son projet. Identifier les aides possibles, qu’il s’agisse d’aides pour accéder à la propriété ou de professionnels indépendants comme les courtiers, est une carte à jouer en plus, pour obtenir son emprunt dans les meilleures conditions.