Peut-on emprunter sans apport : les prêts à 100% et 110%

L’apport personnel pour un emprunt immobilier est un sujet clé. Souvent nécessaire, il est demandé par les banques comme un premier engagement de l’emprunteur et comme un gage de sérieux. Il devient un sujet d’inquiétude pour l’emprunteur qui ne peut pas le fournir. Rassurez-vous ! L’apport personnel est apprécié, mais il n’est pas obligatoire. Acheter sans apport personnel est une option possible, qui ne ferme pas l’accès à un crédit immobilier. Le tout est de constituer un bon dossier et de bien négocier.

Apport personnel : de quoi parle-t-on ? À quoi sert-il ?

L’apport personnel : définition

L’apport personnel est la somme que vous allez injecter à votre projet d’acquisition immobilière. Il va venir en complément du prêt contracté. Elle vous engage, puisque vous mettez des fonds dont vous disposez dans votre projet. L’apport personnel correspond à une somme que vous êtes capable d’investir, et va s’exprimer en pourcentage par rapport au montant global de votre projet.

Bon à savoir : L’apport personnel n’est pas obligatoire, et la loi n’impose aucun minimum pour un emprunt. C’est une exigence de la banque, qui peut tout à fait être négociée.

Quel montant pour un apport personnel ?

L’apport personnel demandé est en moyenne de 10 %. Il peut être supérieur selon votre profil, votre projet et bien sûr, vos moyens. Votre courtier saura vous conseiller sur un apport pertinent pour votre projet.

À quoi sert l’apport personnel ?

L’apport personnel de 10 % va être utilisé pour payer différents frais et dépenses liées à l’acquisition immobilière : frais d’agence, frais de notaire, éventuels frais de dossier, frais de caution… Surtout, il va sécuriser la banque, car il garantit que les frais liés à l’acquisition sont réglés. En cas de défaut de paiement, la banque peut procéder à la revente du bien pour se rembourser.

Bien comprendre la notion de prêt à 100 % : Ici, la banque finance 100 % du bien que vous allez acquérir, les 10 % de frais qui sont demandés en apport personnel sont en sus. Dans ce cadre, on parle de prêt à 100 %.

Bon à savoir : Si votre apport est supérieur ou couvre plus que les frais, le pourcentage de la somme empruntée s’adapte. Par exemple, si votre apport couvre les 10 % de frais et 30 % du prix du bien, vous serez sur un prêt à 70 %.

Pourquoi l’apport personnel est-il apprécié des banques ?

Les banques apprécient l’apport personnel, car il est révélateur pour elles de la capacité de l’emprunteur à épargner. Cela signifie pour elles une gestion saine de ses comptes, une stabilité financière, donc un profil moins risqué. Cela montre aussi que l’emprunteur est investi dans son projet.

Acheter sans apport, c’est possible !

Emprunter à 110% : Le prêt sans aucun apport

Un prêt à 110 % est un prêt avec zéro apport. Il recouvre donc le montant d’acquisition du bien immobilier et tous les frais afférant à l’achat (notamment les frais de notaire).

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à 200 000€, vous devrez emprunter 200 000€ + les frais de notaire (de 7 à 8% dans l’ancien) + les frais de banque (soit environ 10% supplémentaires du prix du bien immobilier).

Les banques sont assez frileuses à accepter ce type d’emprunt, mais il reste possible d’obtenir un emprunt sans apport grâce à un bon dossier et à des arguments clés.

Emprunt à 100% : Le compromis le plus sûr

Lorsqu’on achète un bien via un emprunt à 100%, on finance tous les frais annexes : Notaire, banque, assurance etc… Soit environ 10% du prix d’achat.

La somme manquante, celle destinée à payer le prix du bien immobilier est empruntée à la banque. Si je souhaite acheter une maison à 200 000€, je dois donc fournir 10% supplémentaires de cette somme en guise d’apport.

Vous devrez fournir un apport lorsque vous empruntez à 100% ; mais en échange, vous augmentez grandement vos chances d’obtenir un emprunt auprès d’une banque.

Emprunter sans apport : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Que vous empruntiez à 100% ou 110%, les raisons de ne pas ou peu avoir d’apport sont nombreuses. On peut être jeune actif et ne pas avoir eu l’occasion d’épargner pendant ses études, sortir d’un divorce ou d’une situation de crise, vouloir conserver son épargne en cas de coup dur, ou être dans le cadre d’un investissement locatif.

Pour contrebalancer le fait de ne pas cocher la case « Apport personnel », il vous faudra montrer patte blanche sur d’autres points clés (correspondant à votre projet et situation) :

• être dans une situation stable (CDI) avec un bon salaire,
• montrer une bonne capacité à gérer vos comptes (pas de découverts, pas de crédits à la consommation, ou alors des crédits dûment remboursés…)
• présenter un projet d’achat sérieux, viable et bien pensé,
• conserver un reste à vivre suffisant (le taux d’endettement maximal étant de 35 %)
• avoir un patrimoine (assurance vie, livret épargne, PEL, patrimoine financier ou immobilier)
• inclure des prêts aidés (prêt accession logement, prêt accession sociale, PTZ, éco-PTZ, prêt travaux, prêt caisse de retraite, prêt familial…)
• bénéficier d’un cautionnement bancaire solide,
• disposer d’une épargne résiduelle correspondant à six mois environ de paiement de mensualités,
• jouer la transparence totale sur votre situation.

Le courtier en prêt immobilier : votre meilleur allié quand la situation est compliquée

En tant que spécialiste du prêt immobilier, votre courtier est la personne la plus à même de trouver des solutions pour les situations d’emprunt plus complexes. Le fait de ne pas mettre sur la table un apport personnel en fait partie.
Votre courtier vous accompagne dans la constitution d’un dossier béton. Il appuie les points forts de votre dossier et met en avant les arguments qui sauront convaincre la banque. Il déjoue les difficultés que votre dossier pourrait représenter et les contrebalance pour vous permettre de réaliser votre projet en toute sécurité financière.

Peut-on emprunter sans apport ? La réponse est oui ! Un prêt immobilier à 100 % ou même à 110 % est accessible avec un bon dossier. Votre courtier est d’une aide encore plus précieuse dans ce cas de figure, puisqu’il s’assure de mettre toutes les chances de votre côté.