Emprunt immobilier : Vaut-il mieux s’adresser à un courtier ou à une banque ?

Qui contacter pour un emprunt immobilier ? Un banquier en direct ? Plusieurs banquiers ? Un courtier en emprunt immobilier ? Comment être le plus efficace ? Et surtout, comment s’assurer le prêt au meilleur taux et aux meilleures conditions, à moindres frais et temps passé ? Répondons ensemble à la question “Faut-il passer par un courtier ? ou une banque ?”.

Un projet immobilier est souvent le projet d’une vie et, hormis pour quelques investisseurs chevronnés, c’est un domaine que l’on connaît peu. On ne prévoit pas d’acheter une maison ou un appartement tous les jours… Même si l’on a déjà suivi un parcours d’emprunteur pour un premier achat — résidence principale — et que l’on souhaite acquérir un bien à louer ou une maison secondaire, une aide est la bienvenue. Le tout est de savoir qui sera le meilleur interlocuteur : celui qui donnera les meilleurs conseils, celui qui trouvera le financement au coût le plus bas, celui qui sera capable d'établir le montage financier le plus adapté à votre profil, celui avec qui il sera le plus facile d’interagir… Bref, celui qui vous facilitera la vie et vous guidera dans l’aventure de l’emprunt immobilier.

Achat immobilier : Courtier ou banque ?

La principale différence entre un courtier et un banquier est le nombre d’organismes de crédit interrogés. Le banquier aura accès aux offres de sa banque pour vous faire une proposition d’emprunt immobilier. Le courtier, quant à lui, sollicitera son portefeuille d’établissements bancaires, et obtiendra donc plusieurs offres de prêt.

La situation se répétera avec l’assurance emprunteur : un banquier n’aura à sa disposition que son assurance de groupe, tandis que le courtier disposera d’un choix plus vaste. Le courtier pourra négocier séparément le prêt et l’assurance (prendre le prêt dans un établissement et l’assurance dans un autre). Si vous passez par votre banquier et que vous refusez son assurance, il vous faudra trouver par vous-même un contrat.

Une autre différence sera la spécialisation : le banquier est un généraliste de la banque, tandis que le courtier est un spécialiste du prêt. Cela peut tout changer dans le cas de situations « atypiques ».

Pour une situation complexe : courtier ou banquier ?

Obtenir un prêt immobilier peut devenir un défi quand on est dans une situation à part. C’est le cas quand on est indépendant, chef d’entreprise, en CDD, en reconversion professionnelle, en intérim, en recherche d’emploi… C’est le cas aussi quand on emprunte seul ou hors couple, quand on est en situation de handicap, quand on souffre d’une maladie chronique, etc. 

De nombreuses situations, pourtant courantes, peuvent entraver le parcours de l’emprunteur. Dans ces cas dits particuliers ou atypiques, le courtier sera tout indiqué. En effet, là où le banquier est un généraliste de la banque, le courtier est un spécialiste de l’emprunt. Il sera donc plus enclin à s’adapter aux spécificités d’une situation et à repérer les solutions existantes.

Trois solutions pour souscrire un emprunt immobilier

Solliciter sa banque

Le premier réflexe face à un projet d’achat immobilier est souvent de contacter son conseiller bancaire. On va vers un interlocuteur que l’on connaît ou dans un établissement où l’on a ses habitudes. Contacter sa banque a certains avantages :

• Votre banque vous connaît et connaît votre historique, ce qui est un point fort si vous êtes considéré comme un « bon » client (mais pas dans le cas inverse),
• Une banque veut garder ses clients, donc elle peut donner à votre banquier une plus grande marge de négociation pour vous fidéliser,
• Un prêt dans votre banque vous évite de déplacer vos comptes,
• Vous constituez seulement un dossier, une seule fois.

Les inconvénients sont là aussi : pas de points de comparaison, une offre de prêt limitée aux conditions de la banque.

Solliciter plusieurs banques

Pour avoir plusieurs offres de prêt immobilier, on peut aller vers plusieurs banques. Les dossiers à constituer sont très semblables.
Il est intéressant de solliciter plusieurs banques :

• pour avoir plusieurs offres de prêt et les comparer,
• pour mieux négocier en montrant ce que la concurrence propose,
• pour bénéficier (éventuellement) d’offres d’accueil des nouveaux clients.

Cette option est pertinente si vous avez du temps à consacrer à des rendez-vous et si vous êtes à l’aise dans la négociation. Il vous faudra prévoir plusieurs rendez-vous, des relances, et du temps pour analyser et décortiquer les différentes offres.

Solliciter un courtier en prêt immobilier

Si faire appel à un courtier immobilier est devenu aussi courant, c’est parce que le courtage de prêts offre de vrais avantages :

• la constitution d’un seul et unique dossier,
• le rendez-vous et le contact avec un seul interlocuteur dédié,
• l’accès à un vaste réseau de banques,
• la restitution d’offres expliquées et comparées,
• l’expertise et l’accompagnement d’un professionnel neutre.

On pourra évoquer, en inconvénient, le paiement de frais de courtage. Toutefois, outre le temps gagné, la négociation menée par le courtier permet de réelles économies, supérieures aux frais qui lui reviennent. Cela reste une opération gagnante.

Peut-on consulter une banque après un courtier ?

Aller voir sa banque après le courtier peut être tentant… mais ce n’est pas une bonne idée. Si vous tenez à contacter votre banque et souhaitez maximiser vos chances, le plus efficace serait de prévenir votre banque que votre courtier s'apprête à la solliciter. Cela devrait la pousser à lui faire la meilleure offre possible pour vous garder. Le courtier la mettant en concurrence avec d’autres établissements, elle sera plus encline à tirer ses taux et frais vers le bas que si elle devait se positionner hors concurrence.

Bon à savoir : Une banque ne peut pas ouvrir (et donc étudier) deux dossiers pour votre projet. Si vous avez sollicité votre banque avant, en lui soumettant un dossier, le courtier devra la retirer de sa liste. Inversement, si votre courtier a envoyé un dossier à votre banque, vous ne pouvez pas en ouvrir un nouveau.

Il vous est aussi possible d’exclure votre banque du portefeuille d’établissements auxquels votre courtier transmettra votre dossier. Cependant, est-ce vraiment intéressant de doubler vos rendez-vous, dossiers, interlocuteurs, etc. ?

Contacter une banque que le courtier n’a pas contactée

Vous avez toute liberté d’interroger une banque que votre courtier n’a pas interrogée. Tant qu’aucun dossier à votre nom n’a été déposé, vous pouvez demander un contact direct et une étude de votre projet.

Les banques n'acceptent pas d'étudier deux fois le même dossier.

Il reste cependant rare qu’une banque soit hors du réseau d’un courtier en prêt immobilier.

J'ai trouvé une meilleure offre que mon courtier

Si la banque vous fait une meilleure offre que celle(s) de votre courtier, ou si pour une raison ou une autre, vous préférez signer avec elle, vous le pouvez, sans contrainte.

Pour résumer

1. Si le courtier n'a pas sollicité votre banque, vous pouvez aller la voir. Aucun problème. Si toutefois vous obtenez une offre attrayante par votre banque, vous pouvez l'accepter et donc, ne pas payer les frais de courtage (à condition que l'offre de prêt que vous ayez obtenue de votre banque n'ai pas été négociée par le courtier en question).
2. Si le courtier a sollicité votre banque :
   a) Et l'offre de prêt ne vous convient pas : vous ne pouvez pas aller la démarcher une deuxième fois. Vous devez vous contenter de l'offre du courtier concernant cette banque.
   b) L'offre de prêt vous convient : Vous pouvez la signer. Et comme c'est le courtier qui vous a permis de l'obtenir, vous devrez payer les frais de courtage.

Davantage confrères que concurrents, les courtiers et les banquiers avancent souvent main dans la main. Le courtier, par son expertise et son activité focalisée sur l’emprunt, sait constituer des dossiers de demandes de prêts faciles à traiter, et les adresser aux bons organismes. Ils sont, pour les banques, des apporteurs et facilitateurs d’affaires. Pour les particuliers qui font appel à eux, les courtiers jouent également ce rôle de facilitateurs, auquel s’ajoute une force de négociation qu’ils n’auraient pas seuls. Si, comme le dit l’adage, « Le temps, c’est de l’argent », on peut avancer, sans risque de se dédire, que faire appel à un courtier est une option largement gagnante.