Le prêt immobilier de A à Z

Envie de construire ou d’acheter votre logement ? D’investir dans la pierre pour vous constituer un patrimoine ? Excepté si vous disposez d’une fortune personnelle conséquente, souscrire un crédit immobilier est le sésame pour concrétiser ce projet d’achat immobilier qui vous tient à cœur. Type de prêt immobilier, durée de l’emprunt, montant des mensualités… Comment faire les meilleurs choix pour réussir votre projet immobilier, tout en gardant des finances saines ? Monemprunt.com vous accompagne pour trouver la solution de crédit la plus adaptée à votre projet. Réalisez en quelques minutes une simulation pour votre prêt immobilier.

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Définition :

Un prêt immobilier est une opération financière qui consiste à emprunter une somme d’argent à un organisme de crédit (banque…) pour acheter un bien immobilier (terrain, logement neuf ou ancien…) ou entreprendre des travaux.

Le principe : l’emprunteur rembourse son crédit chaque mois via des mensualités et sur une durée déterminée à l’avance. L’établissement de crédit fait payer des intérêts définis par un taux d’intérêt fixe ou variable. Le coût total du crédit correspond à la somme de l’ensemble des mensualités, moins le montant du capital emprunté. Il comprend donc le total dû au titre des intérêts, auquel s’ajoutent les frais d’assurance, les frais de dossier et autre garantie.

Source : simulation réalisée sur monemprunt.com

Crédit immobilier : quel prêt pour votre projet ?

Le type de prêt adapté à votre projet immobilier peut fortement varier en fonction de votre objectif d’achat et de vos ressources personnelles. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier de prêts aidés par l’État. Par ailleurs, si vos ressources financières sont confortables, les conditions d’emprunt pour un prêt classique peuvent être négociées.

Les trois profils principaux d’emprunteurs :

• Investisseur : vous achetez un bien immobilier pour le louer, toucher des revenus locatifs et ainsi vous constituer un patrimoine à transmettre
• Primo-accédant : vous réalisez votre premier achat immobilier, pour acquérir votre résidence principale (selon vos revenus, vous pouvez avoir droit à un prêt aidé)
• Second investissement : vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez acheter votre résidence secondaire

Les différents types de prêts Selon votre profil et votre objectif, il est plus pertinent de choisir tel ou tel type de crédit immobilier. Parmi la multitude de prêts immobiliers proposés sur le marché, il est possible de distinguer trois catégories principales de crédits.

Prêts classiques

Les prêts dits « classiques » sont les crédits immobiliers souscrits auprès d’un établissement de crédit par un emprunteur qui ne peut bénéficier d’un prêt aidé. Le remboursement du prêt est échelonné sur une certaine durée et effectué mensuellement. Pour se rémunérer, la banque applique des intérêts, définis par un taux. Attention à bien comparer, car les conditions d’emprunt varient fortement d’une banque à l’autre !

Prêts aidés

La typologie « prêts aidés » désigne tous les prêts aux conditions avantageuses. Exemple : l’absence ou la baisse d’intérêts s’appliquant à l’emprunt. Ces prêts correspondent en général à des dispositifs mis en place par l’État, pour encourager et aider les particuliers à devenir propriétaires. Dans cette famille, on retrouve le prêt à taux zéro 2019, l’éco-PTZ, le prêt à l’accession sociale, le prêt employeur (1% logement) …

Prêt familial : l’alternative en cas de refus ?

Si vous essuyez un refus de votre banque à votre demande de crédit, il existe l’alternative du prêt familial ou amical. Ce prêt consiste à emprunter des liquidités à vos proches pour réaliser votre projet immobilier, pour pallier un inconfort financier temporaire. Veillez à bien peser le pour et le contre. Afin d’éviter toute mésentente et pallier d’éventuels conflits, il est conseillé d’officialiser cet emprunt par des documents officiels signés, dûment enregistrés.

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Comment obtenir son prêt immobilier ?

Pour acquérir le bien immobilier convoité, votre meilleur atout est un dossier de demande de crédit bien construit, chiffré, argumenté. Plus vous aurez une idée précise (et réaliste !) de votre budget d’achat, plus vous augmenterez vos chances de voir votre demande de prêt acceptée par les banques.

Un apport personnel suffisant, une gestion des revenus et dépenses raisonnés, une demande de crédit dimensionnée à vos ressources financières… montrez-vous lucide et pragmatique face à vos souscripteurs, le financement de votre projet immobilier en dépend !

Diagnostiquez vos finances pour établir votre budget

N’oubliez pas que les établissements de crédit vont analyser tous les éléments de votre situation financière pour prendre leur décision. Leur but ? Limiter au maximum tout risque de défaillance de l’emprunteur. Avant de vous accorder le prêt, ces financeurs vont donc étudier attentivement votre situation financière.

Anticipez et faites le point sur vos finances, notez précisément :

• vos revenus (salaires, primes diverses, rentes éventuelles…)
• vos dépenses (loyer, transports, scolarité ou garde des enfants, frais courants, crédits en cours…)
• votre épargne disponible (PEL, économies personnelles, héritage…)

L’apport personnel : incontournable ?

C’est l’une des questions les plus fréquentes des candidats au prêt immobilier : l’apport personnel est-il obligatoire ? Et à combien doit-il s’élever ?

Pour rappel, l’apport personnel est la somme d’argent disponible immédiatement pour l’achat immobilier. Cet apport constitue effectivement un élément stratégique d’un dossier de crédit immobilier. En effet, les organismes de crédit (bancaire ou autre) refusent en général d’accorder un prêt d’un montant supérieur au prix de vente du bien brigué par l’acheteur.

S’il n’est pas obligatoire stricto sensu, l’apport personnel doit (dans l’idéal) permettre de couvrir les frais afférents à la vente (frais d’agence, frais de notaire…). L’existence d’un apport personnel envoie un signal extrêmement positif à la banque qui va examiner votre demande de prêt.

Taux d’endettement : la limite de 33%

Pour se protéger de tout risque d’insolvabilité de l’emprunteur, les banques considèrent un taux d’endettement maximum de 33%. Cela signifie que la part des revenus nets mensuels consacrée au remboursement du crédit immobilier ne doit pas dépasser le tiers des revenus disponibles (non alloués à d’autres charges fixes…). À noter que cette limite symbolique n’a aucune traduction juridique ou réglementaire. Aucune loi ne fixe un taux d’endettement maximum, il s’agit davantage d’une donnée empirique.

Tout savoir sur les taux d’intérêt du crédit

Excepté dans le cadre d’un prêt aidé bénéficiant d’un taux spécifique, un crédit immobilier classique est toujours assorti d’un taux d’intérêt. C’est une modalité du contrat de prêt. Via les intérêts, l’emprunteur rémunère la banque pour le service rendu.

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier peut être :

• à taux fixe : déterminé au moment de la souscription du crédit, le taux appliqué ne change pas au cours du crédit
• à taux variable ou révisable : le taux est susceptible d’évoluer dans le temps à la baisse, mais aussi à la hausse. En général, le taux est révisé en fonction de l’indice monétaire de référence (Euribor).

Comparer les offres pour obtenir le meilleur taux

Pour être certain de signer la meilleure offre, rien ne vaut la comparaison. Consultez plusieurs établissements de crédit et faites jouer la concurrence ! D’une banque à l’autre, les conditions d’octroi et les modalités du crédit (taux d’intérêt, coût de l’assurance emprunteur…) peuvent fortement varier… en votre faveur ou défaveur. Dans votre étude comparative, pensez à étudier le TAEG (Taux annuel effectif global), représentant le coût total du crédit, incluant les frais de dossier, les frais de garanties…

Solliciter un courtier immobilier : une bonne idée ?

Monter son dossier de financement, consulter plusieurs banques, rencontrer les conseillers, analyser les différentes offres… Cette phase de recherche capitale pour la réussite de votre projet peut s’avérer fastidieuse. Experts du crédit immobilier, les courtiers immobiliers peuvent effectuer ces démarches pour votre compte, afin de dénicher la meilleure offre. Ces spécialistes connaissent parfaitement tous les rouages du marché et se chargent d’optimiser le montage financier et de négocier auprès des organismes de crédit. Ils synthétisent les informations recueillies pour vous permettre de choisir en toute confiance. 

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Les clés pour l’estimation de votre prêt immobilier

Avant de rédiger votre demande de prêt ou de démarrer vos prospections pour trouver le bien idéal, il est conseillé d’établir une estimation précise de votre prêt immobilier. Le calcul de votre capacité d’emprunt est un indicateur clé pour obtenir votre prêt immobilier.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Première étape pour estimer le montant de votre prêt immobilier : définir votre capacité d’emprunt. Celle-ci représente la somme que vous êtes en mesure de consacrer à votre achat immobilier, tout en conservant un « reste à vivre » correct. De cette somme découle votre capacité d’achat qui vous aidera à cibler les biens immobiliers idoines par rapport à votre budget d’investissement. C’est un indicateur capital pour votre projet !

La capacité d’emprunt dépend :

• du montant de l’apport personnel
• de la situation financière (fréquence et montant des revenus, patrimoine déjà acquis…)
• du profil de l’emprunteur (âge, santé physique…)

En fonction de l’ensemble de ces critères, la banque va définir un ratio risque associé à votre demande de crédit.

Quelle durée est idéale pour votre crédit immobilier ?

Il n’y a pas de vérité absolue en la matière. En effet, la durée de remboursement de votre crédit immobilier peut s’étaler sur une période de 5 ans minimum jusqu’à 30 ans maximum. Trente ans, la durée a de quoi intimider. Sans compter que la durée de l’emprunt est décisive pour votre projet.

En effet, elle impacte mécaniquement :

• le montant des mensualités
• le coût du crédit
• le taux d’intérêt

Pour choisir au mieux la durée de votre prêt, gardez à l’esprit deux éléments :

• plus vous empruntez sur une longue durée, plus le montant de vos mensualités sera réduit, mais plus vous devrez vous acquitter d’un taux d’intérêt plus élevé. Résultat : votre crédit vous coûtera plus cher, mais sera néanmoins plus facile à intégrer dans votre budget mensuel et à amortir dans vos finances.
• plus vous empruntez sur une courte durée, plus votre emprunt sera rapidement remboursé. Vos mensualités seront plus élevées que sur un emprunt plus court, mais vous paierez moins d’intérêts et donc votre crédit vous reviendra moins cher.

En prenant en compte ces deux principes, vous pouvez opter pour une durée de remboursement correspondant à votre situation financière et votre projet.

Remboursement : quel montant pour vos mensualités ?

Concrètement, si vous contractez un crédit immobilier, vous devrez rembourser une partie de la somme empruntée chaque mois. Comme pour un loyer, il est indispensable d’être en capacité d’assumer cette charge fixe via vos ressources personnelles, sans vous mettre financièrement en difficulté.

Au-delà de la limite symbolique des 33% de taux d’endettement maximum, il est primordial de préserver un « reste à vivre » suffisant pour faire face :

• aux frais courants (scolarité des enfants, frais de santé…)
• aux dépenses imprévues (réparations voiture, soins médicaux ou vétérinaires, électroménager défectueux, régularisation fiscale, décès …)

À noter que le montant des mensualités est directement corrélé à la durée de votre prêt et au taux d’intérêt appliqué par votre organisme de crédit. Plus le prêt est souscrit sur une courte durée, plus les mensualités sont élevées. Plus la durée du prêt est longue, plus le taux d’intérêt est élevé, ce qui augmentera le coût de votre crédit.

Assurance du prêt immobilier : un coût à ne pas négliger

Comment la banque se couvre-t-elle des risques de défaillance de l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi ? Par l’assurance du prêt immobilier, aussi appelée assurance emprunteur. Cette assurance spécifique garantit à l’organisme prêteur de récupérer la somme due.

Pour l’emprunteur, cette garantie associée au contrat représente un coût supplémentaire lié à la souscription du crédit immobilier. Si en théorie, aucun texte législatif ne la rend obligatoire, en pratique, l’assurance emprunteur constitue souvent une condition sine qua non à l’attribution du prêt.

Le prix de l’assurance, loin d’être anecdotique, peut représenter jusqu’à 30% du coût du crédit. Le tarif de l’assurance résulte d’une série de statistiques réalisées par la banque portant sur le risque d’impayés. En conséquence, les seniors par exemple ou les personnes présentant des problèmes de santé peuvent se voir appliquer un prix plus élevé.

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Rachat de crédits : comment ça marche ?

Le rachat de crédits consiste à regrouper le remboursement de différents crédits en un seul. De nombreux Français optent pour cette solution simplifiant le remboursement des créances. L’emprunteur souscrit alors un nouveau prêt global auprès d’un organisme financier et ne verse plus qu’une seule mensualité. À titre d’exemple, le rachat de prêts immobiliers peut permettre de réunir un prêt souscrit pour l’acquisition d’une maison et un prêt secondaire conclu pour financer des travaux.

Quelques avantages du rachat de crédits :

• des mensualités simplifiées et allégées
• la baisse du taux d’endettement
• la réduction des frais d’assurance associés aux différents prêts

Qui peut bénéficier d’un rachat de prêts ?

L’opération de rachat de crédits vient faciliter la gestion du budget des foyers surendettés. En effet, en cas de difficultés financières, le remboursement d’un seul crédit optimise les chances de tenir les engagements passés dans ce nouvel accord.

Toutefois, cette méthode est intéressante dans d’autres cas de figure. Certains ménages peuvent y recourir pour faire face à une dépense importante, comme les frais d’études supérieures de leurs enfants. Cela permet de ne pas être financièrement « étranglé » par des mensualités multiples et trop élevées.

Comment fonctionne le rachat de crédits ?

Le marché du rachat de crédits comprend une offre large, commercialisée par de nombreux acteurs, proposant des types de rachats de crédits, avec des modalités différentes. Certains organismes proposent de renégocier les crédits en cours (immobiliers par exemple), d’autres de restructurer les prêts en cours (crédits à la consommation, prêt voiture…).

Les étapes du rachat de crédits :

• le dépôt de la demande de rachat
• l’étude de faisabilité par l’organisme financier
• le montage financier du nouveau crédit
• la présentation des offres de rachat
• le déblocage des fonds

Arnaud Guilleux - Président Monemprunt.com