Tout savoir sur les taux des prêts immobiliers

Les intérêts représentent la somme que les emprunteurs doivent régler à la banque en échange de l’obtention d’un crédit immobilier. Ces intérêts peuvent être exprimés en pourcentage du capital emprunté. Dans ce cas, on parle de « taux d’emprunt immobilier ». Le taux est un élément déterminant lors de l'offre d'une banque pour un crédit immobilier. C'est même l'indicateur qui est regardé en premier par l'emprunteur.

Ce taux varie selon de nombreux paramètres. Quels sont-ils ? Voici tout ce que vous devez savoir pour comprendre pourquoi les taux des crédits immobiliers fluctuent autant.

Qu’est-ce que le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier correspond à la somme que l’emprunteur doit à l’organisme prêteur en échange du service rendu. Puisque la banque vous permet de disposer d’une somme que vous ne possédez pas, elle a le droit à une « rémunération » pour ce service précis. Les intérêts représentent la rémunération que perçoit la banque en échange de l’argent prêté… et du risque de défaut de paiement du souscripteur !

En réalité, il faut voir le taux d’intérêt d’un crédit immobilier comme la rémunération qu’exige la banque qui vous accompagne pour faire face au risque de non-remboursement que vous représentez. Plus votre profil est jugé à risque, et plus le taux sera élevé (ce qui signifie une rémunération de la banque plus forte).

Taux fixe ou taux variable ?

Aujourd'hui, le contexte économique de relance par des taux bas ne rend plus attractif un prêt à taux variable. Des taux fixes très bas sont attribués par les banques. Méfiez-vous cependant du "nombre de ligne" de votre crédit. Le taux, même fixe, peut être différent selon la période votre crédit. Par exemple, si vous obtenez un crédit sur 15 ans, il est possible que la banque accorde un taux à 1,2 % les 10 premières années et un taux à 1,5% sur les 5 années restantes. 

TAEG ou TEG ?

Le TEG est le taux de l'emprunt recalculé après avoir ajouté tous les frais annexes

• frais de dossier ;
• frais de garantie ;
• frais d'assurance ;
• frais fiscaux ;
• les éventuelles commissions aux intermédiaires.

Le TAEG, pour comparer les offres bancaires

Le TEG est calculé sur une base annuelle. C'est pourquoi le TEG devient alors TAEG. Le TAEG sera utile pour comparer les offres des banques, qui comprendront les frais annexes. Cet indicateur étant universel, son mode de calcul est unique.

Le défaut du TAEG

Le TAEG ne permet pas de calculer certaines modalités prévues dans les crédits, comme :

• augmentation ou diminution des mensualités ;
• report des mensualités ;
• pénalités de remboursement anticipé

Il peut donc être intéressant de compléter le TAEG par une comparaison des coûts des crédits immobiliers proposés par échéance et en cas de remboursement anticipé.

LE TAEA, c'est quoi ?

Depuis début 2015, une banque qui propose un crédit immobilier avec une proposition d'assurance doit mentionner le TAEA (taux annuel effectif d'assurance).

Les banques indiquent aussi le détail des garanties. Il peut s'agir des garanties décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi.

Le TAEA correspond au TEG assurances comprises moins le TEG hors assurances. Le TAEA permet à l'emprunteur de connaître la part de l'assurance dans le coût du crédit.

Pourquoi les taux d'intérêts des crédits immobiliers fluctuent ?

Un organisme prêteur applique un taux d’intérêt immobilier en fonction du risque que vous présentez pour le non-remboursement, mais aussi de paramètres extérieurs, non liés à votre situation personnelle ou professionnelle. Quels sont ces critères ? Voici une présentation complète des critères qui font augmenter ou baisser les taux d'intérêt des prêts immobiliers.

Votre profil d’emprunteur

Si vous n’avez pas ou peu d’épargne, que vous êtes en CDD ou en intérim, ou encore si vos revenus sont faibles, vous représentez un risque plus important. À l’inverse, disposer d’un apport important, être en CDI et avec un bon niveau de salaire permet de bénéficier d’un taux généralement bonifié.

La politique commerciale de la banque

Une banque peut avoir besoin de « capter » de nouveaux clients et aura alors envie de proposer des taux d’intérêt bas pour convaincre des emprunteurs. À l’inverse, une banque peut avoir une clientèle assez développée ou une activité suffisante sur une certaine période, l’amenant à ne pas faire d’efforts pour baisser ses taux d’intérêt immobilier. Elle doit tenir compte des frais de fonctionnement et de la marge (bénéfice) qu’elle veut réaliser. Cette politique commerciale peut varier d’un mois à l’autre (souvent d’un trimestre à l’autre).

L’emplacement géographique du bien immobilier

Les taux immobiliers varient selon les régions. Cette fluctuation à l’échelle locale est liée à l’organisation des réseaux de banques et aux objectifs commerciaux qui différent entre établissements (comme nous venons de le voir).

• Certains grands réseaux ont une politique tarifaire commune sur tout le territoire.
• Certaines banques sont organisées en caisses régionales, avec des fixations de taux réalisées de manière indépendante.

D’un département à l’autre, vous pouvez trouver au sein du même réseau bancaire des taux très différents. Est-il possible d’emprunter dans un département voisin pour bénéficier d’un taux réduit ? Non si vous vous rapprochez à la banque la plus proche (c’est le principe de territorialité). En revanche avec un courtier, vous pouvez déroger à ce principe.

La durée de votre emprunt

Plus votre crédit immobilier est sollicité sur une durée longue, plus le taux d’intérêt immobilier sera élevé. Pourquoi ? Car avec une longue durée, la banque se prive d’une partie de liquidités sur la durée (les intérêts qu’elle perçoit s’étalent dans le temps), et le risque de défaillance de remboursement augmente. Voilà pourquoi le taux est majoré.

Les conditions du marché

Si votre profil d’emprunteur et la nature de votre projet immobilier influent sur les taux, ce sont également les taux directeurs que fixe la Banque centrale européenne (BCE) qui ont une incidence directe. Il s’agit du taux auquel les banques empruntent auprès de la BCE lorsqu'elles ont besoin de financement. Plus ce taux est élevé, plus le taux final proposé aux emprunteurs sera haut lui aussi. L’Euro Interbank Offered Rate (Euribor) et les obligations assimilables du Trésor français (OAT) ont également un impact.

Tous les critères que nous venons de lister – et qui influent sur le taux d’intérêt immobilier – ne sont pas toujours connus. Vous ne pouvez pas avoir une connaissance de la politique commerciale de chaque banque. Vous ne pouvez pas non plus avoir une vision des taux et de leurs différences d’une agence bancaire à l’autre. Comment faire pour mener une recherche complète et trouver les meilleures conditions ?

En faisant appel à un courtier comme Monemprunt.com qui est en lien direct avec plusieurs établissements bancaires. Bien plus qu’un simple intermédiaire, votre courtier connaît les exigences des banques, leurs politiques tarifaires et les efforts qu’elles peuvent consentir pour vous. Solliciter un professionnel pour votre recherche de crédit immobilier est une garantie d’obtenir des conditions préférentielles, en ciblant directement les banques qui peuvent vous apporter une offre attractive. Gagnez du temps et obtenez le meilleur taux possible avec un courtier en crédit immobilier.