Rachat de prêt immobilier : comment ça marche ?

Vous avez déjà souscrit un emprunt immobilier, mais souhaitez profiter de la baisse des taux d’intérêt ? Il est possible d’entreprendre le rachat de votre prêt immobilier. L’objectif : obtenir de meilleures conditions d’emprunt et simplifier vos remboursements (allègement des mensualités ou réduction de la durée).

En quoi consiste précisément la renégociation du crédit immobilier ? Quel nouveau taux espérer auprès de l’établissement prêteur ? Combien ça coûte ? Qui peut en bénéficier ? Dans quels cas est-ce intéressant ? Comment paramétrer le remboursement du nouveau prêt ? Les experts de Monemprunt.com vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur cette méthode. Pour estimer directement le gain potentiel, n’hésitez pas à réaliser une simulation en ligne.

Le principe du rachat de prêt immobilier

Définition :

Le rachat du crédit immobilier vise à obtenir de meilleures conditions d’emprunt pour votre prêt immobilier, en aménageant le contrat initial ou en signant un nouveau contrat. Ce nouveau prêt peut être conclu avec l’établissement prêteur d’origine (renégociation) ou avec un autre organisme (rachat), moyennant des frais supplémentaires.

Si un emprunteur se sent lésé par la baisse des taux d’intérêt immobilier, cette opération peut s’avérer particulièrement rentable, lui permettant de bénéficier de meilleures conditions.

Comment fonctionne le rachat de prêt immobilier ?

Vous avez signé votre contrat de prêt immobilier il y a quelques années ? Au vu de la baisse vertigineuse des taux d’intérêt vous voulez le faire racheter. Rien de plus légitime ! Quelques éléments à connaître avant de vous lancer dans cette démarche de financement.

Renégocier ou racheter son crédit : quelle différence ?

Modifier les conditions de son emprunt peut se traduire par :

Une renégociation du prêt immobilier :

il s’agit d’un aménagement du contrat initial à négocier avec la banque ou l’établissement prêteur qui vous a accordé votre financement immobilier.

Vous profitez ainsi d’un taux d’intérêt plus faible qu’à la signature du contrat. Cette diminution peut se traduire par un allègement des mensualités à rembourser ou par une réduction de la durée du prêt. Dans tous les cas, un avenant vient officialiser cet aménagement du contrat initial. Si vous êtes accompagné par un courtier spécialisé, des frais de courtage s’appliquent. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour vous rétracter à partir de la réception de l’avenant.

Un rachat de crédit immobilier :

vous sollicitez un autre organisme prêteur pour financer votre emprunt avec lequel vous signez un nouveau contrat plus avantageux pour vous. Dans ce cas, vous devrez vous acquitter de différents frais liés à la garantie du nouveau prêt, au traitement du dossier et dans certains cas, d’indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Même si l’idée de profiter de la baisse des taux est alléchante, avant de faire racheter votre crédit immobilier en cours, il est indispensable d’effectuer une simulation pour calculer le gain que vous pouvez espérer et d’estimer le coût de la manœuvre.

Quels sont les grands principes du rachat ?

Afin de vous engager en toute connaissance de cause, il est nécessaire de bien comprendre le fonctionnement de cette opération, notamment :

• Son cadre législatif
• Son coût (paiement de frais…)
• Ses avantages (taux plus faible ou durée du prêt raccourcie…)
• Son déroulement (à qui s’adresser, quand, comment…)

Législation : le point sur la réglementation

Le rachat de crédit constitue une activité commerciale strictement réglementée.

Les principaux textes législatifs traitant de cette question sont :

• La loi Lagarde : votée en 2010 après la crise des subprimes de 2008, ce texte vise à protéger davantage les emprunteurs en leur permettant de choisir une autre assurance emprunteur que celle proposée par leur banque, en allongeant le délai de rétractation à 14 jours et en introduisant un délai de réflexion pour les rachats de crédit hypothécaire
• La loi Scrivener (1978 et 1979) : impose à l’organisme prêteur de mentionner dans son offre de prêt différents éléments (coût total du crédit, garantie et assurance souscrits, montant et nature du prêt).
• La loi Neiertz : votée en 1989, elle introduit la création de commissions de surendettement
• La loi Murcef : interdit à l’établissement prêteur d’exiger un versement d’argent quelconque avant la signature définitive de l’offre de prêt

Renégociation de l’assurance emprunteur : plus facile grâce à l’amendement Bourquin

Changer d’assurance emprunteur est encore plus facile depuis le vote de l’amendement Bourquin en 2018. Cette assurance peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Désormais, il est possible de changer chaque année d’assurance emprunteur via une simple formalité au moment de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

Regroupement de crédits : dans quels cas est-ce intéressant ?

Attention à ne pas confondre le rachat de prêt immobilier avec le regroupement de crédits, aussi appelé rachat de crédits ou restructuration. Cette terminologie désigne le montage financier visant à regrouper différents crédits (voiture, prêt à la consommation…) pour ne payer qu’une seule mensualité.

Cette technique permet de simplifier le remboursement des créances en ne payant plus qu’une seule charge fixe. Cette pratique s’est développée en France pour pallier l’augmentation du nombre de ménages surendettés, suite à l’utilisation abusive de certains crédits dits revolving ou renouvelables.

Rachat de crédit : quel coût pour l’emprunteur ?

Le rachat du crédit immobilier implique de faire appel à un nouvel organisme prêteur pour souscrire un nouveau contrat à des conditions différentes. Or, cette alternative n’est pas gratuite.

L’emprunteur doit payer :

• Des frais de garantie corrélés au nouveau prêt
• Des frais de courtage en cas d’intermédiaire
• Des frais de dossier liés au nouveau contrat
• Des Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : ces pénalités ne doivent pas dépasser six mois d’intérêts cumulés. Leur montant ne peut pas être supérieur à 3 % du capital restant dû. En revanche, ces indemnités peuvent être majorées d’intérêts compensateurs s’il s’agit d’un prêt à taux variable.

Tous les frais cumulés représentent en moyenne entre 3,5 % et 4 % du capital restant. Ainsi, pour un montant dû de 100 000 euros, l’emprunteur devra régler des frais compris entre 3 500 et 4 000 euros.

Qui peut en bénéficier ?

En soit, tout emprunteur peut renégocier son crédit ou le faire racheter. La question est plutôt : est-ce financièrement intéressant ?

Pour que l’opération soit vraiment rentable :

• La somme à rembourser (capital restant dû) doit être suffisamment élevée (au minimum 50 000 euros)
• La durée du remboursement du prêt doit être plus importante que le temps déjà écoulé
• Le taux d’intérêt actuel doit être bien plus faible que le taux d’intérêt initial (différence de 0,7 %, voire 1 % minimum entre les deux taux)
• Le montant des frais appliqués ne doit pas être prohibitif (l’ensemble des frais doit impérativement être comptabilisé lorsque vous réalisez votre estimation)

Pourquoi procéder à un rachat de prêt immobilier ?

En matière d’emprunt immobilier, le coût du crédit est le nerf de la guerre. En échange de son financement, la banque se rémunère en appliquant des intérêts. Cela équivaut à l’argent exigé par les usuriers autrefois.

Le prix du crédit peut fortement varier en fonction de ce taux d’intérêt, notamment si vous empruntez sur une longue période. En effet, ce taux est plus élevé si vous empruntez sur 30 ans au lieu de 15 ans. En revanche, les mensualités que vous devrez rembourser chaque mois seront plus faibles et donc faciles à intégrer dans vos charges fixes. En général, plus les revenus de l’emprunteur sont modestes, plus il a intérêt à souscrire un prêt de longue durée. Son crédit lui coûtera plus cher, mais sera plus facile à assumer financièrement.

Renégocier son prêt immobilier ou procéder à un rachat de crédit peut s’avérer très avantageux, particulièrement si vous avez emprunté au moment où les taux immobiliers étaient au plus haut. Ainsi, pour un prêt sur 30 ans, le taux moyen du taux d’intérêt constaté au niveau national en octobre 2013 atteignait 4,41 % contre 1,8 % en juillet 2019. Une différence loin d’être négligeable pouvant largement justifier cette démarche.

Le rachat de prêt immobilier en pratique

Une fois le gain potentiel estimé, vous êtes décidé à vous lancer dans une renégociation ou un rachat de votre crédit immobilier. Quand pouvez-vous entreprendre cette opération ? Quel est le bon moment ?

À quel moment puis-je le faire ?

La loi n’impose pas de délai précis pour procéder au rachat de son prêt. Toutefois, pour que l’opération soit rentable, il est préférable de le faire durant le premier tiers de remboursement de votre crédit. En effet, le crédit immobilier s’articule en deux phases, une première durant laquelle ce sont les intérêts qui sont principalement remboursés, puis une seconde phase durant laquelle l’emprunteur rembourse le capital.

À qui s’adresser ?

Deux possibilités s’offrent à vous :

• Vous souhaitez renégocier votre crédit avec votre banque : réunissez les documents nécessaires (bulletins de salaire, avis d’imposition, tableau d’amortissement de votre emprunt actuel) et prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire.
  
  Ne négligez pas votre dossier et préparez-le comme s’il s’agissait d’une première demande de prêt
   
• Vous souhaitez procéder au rachat de votre crédit : vous pouvez faire appel à un courtier spécialisé, qui se chargera de vous conseiller puis de renégocier votre crédit immobilier auprès des banques
   Contactez nos experts pour votre rachat de crédit

Les 5 étapes du rachat de crédits immobiliers

On peut distinguer 5 phases différentes :

1. La demande en ligne : après avoir réalisé une simulation, vous pouvez déposer une demande directement en ligne en fournissant les renseignements liés à votre crédit actuel et à vos objectifs : capital restant dû, durée du crédit, situation financière, existence ou non d’un co-emprunteur…
    
2. L’étude de faisabilité : des experts du marché du crédit examinent votre dossier pour déterminer si l’opération se révèle véritablement intéressante. Cette première étape reste gratuite.
    
3. L’instruction du dossier : si la démarche s’avère vraiment rentable pour l’emprunteur, les courtiers spécialisés vont ensuite vous aider à constituer un dossier complet pour le présenter aux banques. Des pièces justificatives supplémentaires devront être jointes au dossier. L’idée est d’avoir le maximum d’arguments pour négocier en votre faveur auprès d’une nouvelle banque.
    
4. L’avis définitif du service d’analyse : la banque donne un avis positif ou négatif sur votre dossier. Une fois que vous obtenez une offre de prêt intéressante, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours durant lequel vous ne pouvez ni accepter ni refuser l’offre.
    
5. Le déblocage des fonds : une fois passé le délai de rétractation de 10 jours, soit au 11e jour, vous pouvez accepter l’offre de prêt proposée par la banque. Le déblocage des fonds est effectif à une date convenue avec votre nouvel organisme prêteur.

Réalisez une simulation de votre rachat de prêt immobilier

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers vous font miroiter des économies potentielles sur votre emprunt ? Le meilleur moyen de vérifier la rentabilité de l’opération est de réaliser une simulation en ligne. Entreprendre une renégociation ou un rachat de votre crédit immobilier peut vous permettre de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Calcul des nouvelles mensualités

Une simulation en ligne vous permettra d’obtenir directement le montant possible de vos nouvelles mensualités. Vous pourrez alors mieux vous rendre compte de l’avantage financier. Autre avantage : cela vous permettra de calculer facilement le montant total de vos charges fixes et d’estimer l’augmentation de votre reste à vivre.

Cette somme sera notamment calculée en fonction de la durée souhaitée pour votre prêt, du taux d’intérêt appliqué pour votre prêt et de votre capital restant dû.

Une estimation du gain financier directement en ligne

Une fois que vous aurez fourni tous les renseignements demandés dans le formulaire de simulation (montant du capital restant dû, durée de votre prêt, salaires), vous obtiendrez une estimation chiffrée du gain potentiel que vous pouvez espérer.

Cette donnée est primordiale pour décider d’entreprendre ou non une renégociation ou un rachat.

Un indicateur clé avant de vous lancer

Rapide et simple, une simulation en ligne de votre projet de renégociation de prêt vous permet :

• De vérifier sa viabilité et sa rentabilité
• D’estimer le gain potentiel
• D’anticiper le financement d’un nouveau prêt
• D’obtenir le montant de vos futures mensualités et ainsi de prévoir leur paiement dans vos charges fixes
• D’être certain de prendre la bonne décision
• De bénéficier de conseils de professionnels

Sources :

https://www.abe-infoservice.fr/banque/credit-immobilier/que-savoir-si-vous-souhaitez-renegocier-le-taux-de-votre-credit-immobilier#1 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669
https://www.nouvelobs.com/immobilier /20190702.OBS15234/les-taux-immobiliers-sont-au-plus-bas-c-est-le-moment-de-renegocier-votre-credit.html