Refus de crédit immobilier avec un courtier : les solutions disponibles

Vous avez confié votre recherche de prêt immobilier à un courtier mais celui-ci vous a répondu de manière négative ? Il n’est pas parvenu à trouver un établissement bancaire qui puisse vous accompagner dans votre projet d’acquisition ? Sachez tout d’abord que les refus de crédit ne sont pas rares, et que plusieurs raisons peuvent les expliquer. Surtout, même en cas de refus de prêt avec les services d’un courtier, il reste possible d’obtenir un financement. Voici un éventail de solutions à votre disposition.

Comprenez pourquoi votre demande de crédit immobilier a été refusée

La première étape pour rebondir après un refus de crédit immobilier avec un courtier consiste à analyser les raisons du rejet de votre demande par la ou les banque(s). En faisant l’effort d’analyser la réponse négative reçue, vous allez pouvoir mieux comprendre les éléments qui font défaut dans votre dossier et pouvoir de nouveau demander un financement.

Les raisons classiques d’un refus de prêt immobilier

Voici les raisons que l’on retrouve le plus fréquemment pour justifier d’un refus de prêt immobilier.

Un taux d’endettement trop élevé

C’est la raison classique de refus de prêt. Lorsque le nouveau crédit additionné des éventuels prêts déjà en cours de remboursement représente un poids trop important au regard des revenus du ménage, la banque refusera de l’octroyer. Un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur comprise) doit être respecté dans la majorité des cas.

Un reste à vivre insuffisant

Si le taux d’endettement constitue la donnée clé pour les banques, c’est aussi le reste à vivre qui est étudié. Il s’agit de la somme (exprimée en euros et non en pourcentage) restant aux ménages chaque mois pour vivre. Ce montant, notamment pour les personnes qui disposent de faibles revenus, peut être jugé comme insuffisant pour rembourser un prêt immobilier dans des conditions normales.

Pas de sécurité de l’emploi

Non, il ne faut pas obligatoirement avoir un contrat à durée indéterminée (CDI) pour emprunter. Parce que le marché de l’emploi est aujourd’hui très hétérogène, notamment avec l’émergence des travailleurs indépendants, les banques savent s’adapter.   
Toutefois, elles exigent une sécurité de l’emploi. Pour une personne qui n’est pas salariée (TNS, artisan, micro-entrepreneur), plusieurs années d’exercice et des bilans à communiquer seront souvent exigés. Pour les personnes jugées en situation de précarité dans l’emploi (CDD, interim) là encore la récurrence des missions et l’exercice d’une profession avec de belles perspectives est nécessaire pour éviter un refus.

Une durée d’emprunt trop longue ou un apport inadapté

Un refus de prêt immobilier peut intervenir pour des raisons purement techniques. C’est le cas par exemple si la durée d’emprunt dépasse les durées généralement pratiquées ou si l’apport ne suffit pas à contenir et la durée et le montant des mensualités. Si la valeur du bien que vous souhaitez acheter dépasse l’équivalent de 7 ans de salaires, certaines banques n’hésiteront pas également à refuser de vous financer.

Un saut de charges trop important

Si les banques exigent dans votre dossier de nombreuses informations, c’est notamment pour connaître vos habitudes et évaluer votre capacité à pouvoir rembourser sereinement votre futur prêt immobilier. Si un effort financier trop important va être à réaliser pour passer d’un loyer au remboursement des mensualités par exemple, vous pouvez essuyer un refus.

Trop de crédits en cours de remboursement

Si vous avez déjà plusieurs crédits en cours de remboursement, et par exemple des crédits à la consommation, cumuler un prêt immobilier peut être difficile. Les banques refuseront votre demande si le taux d’endettement devient trop élevé. Une solution peut être d’utiliser le regroupement de crédits pour réunir plusieurs dettes en une seule.

Une mauvaise gestion des comptes

Il est fréquent de voir des dossiers de demande de prêt immobilier refusés à cause d’une mauvaise tenue des comptes. Si vous multipliez les incidents de paiement, si vous êtes souvent à découvert ou encore si vous avez émis des chèques sans provision, cela témoigne d’une mauvaise gestion… pas vraiment de quoi rassurer une banque pour qu’elle vous prête de l’argent.

À savoir : hier simples recommandations, les règles dictées par le HCSF doivent aujourd’hui impérativement être respectées par les banques qui souhaitent accompagner des clients pour un achat immobilier. Pour rappel, les banques doivent s’assurer que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % et que la durée de remboursement ne dépasse pas 25 ans (27 ans dans le neuf).

Le refus de crédit immobilier par un courtier entraîne-t-il des frais ?

En cas de refus du prêt immobilier, votre courtier ne peut exiger aucuns frais ! Sa rémunération est en effet directement conditionnée à l’obtention du crédit immobilier (sous forme de frais que vous lui versez ou, de manière invisible avec une rétro-commission de la part de l’établissement prêteur). Une recherche de crédit immobilier avec un courtier qui n’aboutit pas ne vous coûtera rien.

Le courtier peut-il refuser votre dossier lui-même (avant la banque) ?

Le rôle d’un courtier est d’agir à votre service et de trouver pour vous un établissement bancaire qui correspond à vos attentes. Comme nous venons de le voir, sa rémunération dépend de la réussite de votre financement. Ce qui l’intéresse, c’est de trouver pour vous un résultat.

Dès lors, si au moment du premier échange et au regard des informations que vous lui communiquez, il juge qu’il ne pourra pas trouver une banque qui puisse vous accompagner, il est en droit de refuser votre dossier. 

Le courtier ne trouve pas de prêt : Comment puis-je trouver une offre moi-même ?

Votre courtier n’a pas réussi à vous trouver de prêt immobilier ? Vous pensez alors qu’il est impossible de décrocher un prêt puisque même un professionnel n’y est pas parvenu ? Pourtant, il existe des solutions.

La première option consiste à changer de courtier. En effet, le propre du métier de courtage est de disposer d’un réseau d’établissements bancaires et de chercher des intermédiaires pour financer les projets immobiliers. Tous les courtiers n’ont pas le même réseau !   
Certains ont des offres avec de grandes banques, d’autres ont peut-être une connexion avec les établissements bancaires à l’échelle locale. Surtout, certains courtiers peuvent avoir des offres qui correspondent à votre profil et pas d’autres. En clair, si vous venez d’essuyer un premier refus avec un courtier, commencez par retenter votre chance avec un autre.

Si le refus de prêt immobilier concernait notamment le taux d’endettement, c’est peut-être que l’assurance du crédit est trop élevée. Dans ce cas, la solution réside probablement dans la recherche d’une meilleure offre d’assurance. Il existe des courtiers spécialisés sur la question.

Troisième possibilité : attendre et déposer une demande plus tard. Le marché de l’immobilier est par nature évolutif. Selon le taux de l’usure en vigueur, l’évolution des prix de l’immobilier ou encore les barèmes édités par les banques, tout peut changer. Un dossier hier refusé peut se voir demain accepté. Alors, prenez votre mal en patience et suivez tous ces paramètres pour déposer une demande ultérieure… si le bien que vous convoitez peut être réservé pour vous. À défaut, il faudra recommencer les recherches.

Enfin, une solution plus radicale consiste à vous tourner vers un organisme de cautionnement ou à choisir des garanties fortes pour rassurer la banque. Vous pouvez par exemple vous tourner vers l’hypothèque ou l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Attention, ces solutions de sûreté réelle sont à choisir et à valider après échange avec un professionnel et en ayant un bon niveau de connaissances. Il s’agit en effet de garanties qui vont affecter votre bien ou une partie de votre patrimoine au paiement préférentiel ou exclusif du créancier (la banque) en cas de problème. À bien évaluer avant de s’engager.