MARCHÉ IMMOBILIER : où investir en région parisienne en 2020

Arnaud Guilleux, fondateur du courtier en ligne monemprunt.com, donne son analyse du marché sur le 1er semestre 2020.

Avec des taux d’emprunt qui restent historiquement bas, investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi intéressant pour les particuliers. D’autant que les perspectives sont bonnes. Selon les observations d’Arnaud Guilleux, fondateur de monemprunt.com, cette conjoncture favorable devrait se poursuivre tout au long du premier semestre 2020. Il se penche aujourd’hui sur le Grand Paris, portée par une belle dynamique.

« Après une très bonne année 2019 pour les investisseurs immobiliers, 2020 démarre fort : le taux d’emprunt annoncé par l’Observatoire Crédit Logement / CSA était de 1,13% en janvier. En début d’année, on retient ainsi que trois investisseurs sur quatre bénéficiaient d’un taux inférieur à 1% pour un emprunt d’une durée de 15 ans minimum. L’Ile-de-France voit son réseau de transports se développer. Dans l’ancien ou le neuf, c’est le moment de se positionner pour profiter des meilleures opportunités » analyse Arnaud Guilleux.

Selon les Notaires du Grand Paris, le prix médian des appartements anciens a gagné 45% depuis 2008 sur l’ensemble de la Métropole. Fort logiquement, ce sont les villes et secteurs proches des gares du Grand Paris Express qui ont vu leur prix au m² flamber et tout particulièrement les communes situées sur les lignes 14 et 15. « Pour acheter malin, il est donc judicieux de sélectionner une ville déjà connectée à Paris et qui bénéficiera d’une desserte améliorée dans le cadre du Grand Paris » souligne Arnaud Guilleux.

Villejuif, connectée et attractive

Villejuif est l’une des villes possédant le métro les moins cher. Elle est reliée au cœur de Paris par la ligne 7 et elle s’inscrira sur le parcours de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express dont la mise en circulation est prévue en 2025. Pour bénéficier des meilleurs prix, c’est le moment de se positionner. Dans l’ancien, les prix restent très raisonnables à 4 700€/m². Les quartiers sud de Villejuif restent les plus attractifs avec des prix à partir de 4 300€/m². Dans ce même secteur, des appartements neufs sont à saisir. Certains des programmes commercialisés actuellement sont prévus pour une livraison en 2021 voire 2022.

Champigny, des prix compétitifs

Bien que situé sur le parcours de la future ligne 15 du Grand Paris Express, Champigny a vu ses prix dans l’ancien augmenter de seulement 6% depuis 2008, avec une moyenne actuelle à 3 500€/m². Dans le neuf, les prix démarrent à 4 200€/m². Les quartiers Centre et Sud-Est réservent les meilleures opportunités avec des prix adoucis.

Clamart, la banlieue recherchée

Déjà bien desservie grâce au tramway, au réseau de bus, au train et au dispositif Vélib’, Clamart se situera, elle aussi, sur la section Sud de la ligne 15 Grand Paris Express. À la clé, une jonction directe avec les deux pôles économiques de la Défense et de la Plaine-Saint-Denis. Les quartiers du Centre-ville de Clamart et de Galvents-Corby sont recherchés pour des appartements ou maisons dans l’ancien avec des prix entre 5 800 et 6 700€/m2. Cependant, selon Stéphane Desquartiers, les meilleures opérations sont à réaliser dans le quartier Panorama, à proximité du lac, où de belles réalisations neuves séduisent avec des prix attractifs à peine supérieurs à 6 000€/m2.

Gif-sur-Yvette, dynamique et verdoyante

Au sud de Clamart, à proximité du parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse, la ville de Gif-sur-Yvette est un pôle économique et universitaire au dynamisme reconnu notamment grâce à sa proximité avec le plateau de Saclay. Parmi ses autres atouts, la connexion à Paris via le RER B et une belle qualité de vie. Pour un investissement immobilier, notamment dans le neuf, cette commune est une piste sérieuse à envisager. À suivre : les programmes à proximité du plateau du Moulon, dans l’éco-quartier O’Rizon (à proximité de la futur ligne 18, gare d’Orsay-Gif), avec des offres dès 5 000€/m².

Aubervilliers, la ville à suivre en Seine-Saint-Denis

Cap au Nord avec la ville d’Aubervilliers qui affiche des prix près de 3 fois inférieurs à ceux de la capitale tout en lui étant reliée par le métro (lignes 7 et 12), le RER B et le bus. Cette commune en pleine mutation constitue une piste de choix pour investir dans l’ancien. Le prix au m² du secteur de Mairie d’Aubervilliers a gagné 22% entre 2008 et 2019 pour se situer à 3 700€/m² en moyenne pour les appartements et 3 100€/m² pour les maisons, ce qui reste intéressant. Les promoteurs ont saisi le potentiel de cette commune qui accueille plusieurs programmes neufs, répartis sur l’ensemble de son territoire.

Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de taux négociés par monemprunt.com :

Villejuif : couple – taux négocié : 1,45% – durée du prêt : 22 ans – montant du prêt : 365 000 €

Villejuif : célibataire – taux négocié : 1,30% – durée du prêt : 17 ans – montant du prêt : 89 555 €

Villejuif : couple – taux négocié : 0,65% – durée du prêt : 10 ans – montant du prêt : 191 313 €

Champigny : célibataire – taux négocié : à,60% – durée du prêt : 15 ans – montant du prêt : 164 000 €

Clamart : couple – taux négocié : 0,90% – durée du prêt : 20 ans – montant du prêt : 216 000 €

Clamart : couple – taux négocié : 1,57% – durée du prêt : 25 ans – montant du prêt : 436 000 €

Gif-sur-Yvette : célibataire – taux négocié : 0,60% – durée du prêt : 15 ans – montant du prêt : 164 000 €

Gif-sur-Yvette : célibataire – taux négocié : 1,25% – durée du prêt : 20 ans – montant du prêt : 145 490 €

Aubervilliers : couple – taux négocié : 1,40% – durée du prêt : 20 ans – montant du prêt : 92 145 €

Aubervilliers : célibataire – taux négocié : 1,20% – durée du prêt : 15 ans – montant du prêt : 87 480 €